不動産用語集|R.E.Words by(株)不動産流通研究所

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不動産用語集|R.E.words
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販売用不動産の強制評価減のガイドライン

はんばいようふどうさんのきょうせいひょうかげんのがいどらいん

日本公認会計士協会が、建設業界・不動産業界の企業監査を実施するために2000年7月6日に設けたガイドラインのこと。正式名称は「販売用不動産等の強制評価減の要否の判断に関する監査上の取り扱い」。

不動産会社・建設会社が商品在庫として保有する販売用不動産の「時価」が取得価額よりも「著しく」下落した場合には、法令等の要請により、決算において販売用不動産の価額を強制的に切り下げる必要がある。このガイドラインはそのための判断基準を明確化し、建設業界・不動産業界に対して適用されるものである。

まず、このガイドラインによれば、販売用不動産の「時価」とは「正味実現可能価額」と解釈されている。また「著しい下落」とは「取得価額に比べて時価がおおむね50%以上下落している場合」を指すものとしている。

次にこのガイドラインにおける時価(すなわち正味実現可能額)の算定基準は下記のとおりである。

1.開発を行なわない不動産または開発が完了した不動産の場合
時価=販売見込額−販売経費等見込額
2.開発後販売する不動産の場合
時価=完成後販売見込額−(造成建築工事原価今後発生見込額+販売経費等見込額)

なお、販売用不動産が上記の1.と2.のどちらに該当するかは前記ガイドラインに判断基準が明記されている。具体的には次のとおりである。

1)開発計画に明らかに合理性がないと認められる場合には、その時点で開発計画の実現可能性はないものと判断する。
2)開発工事が一定期間延期または中断され、以下のような状況にある場合には、原則として実現可能性はないものと判断される。
a)開発用の土地等の買収が完了しないため、開発工事の着工予定時からおおむね5年を経過している。
b) 開発用の土地等は買収済みであるが、買収後おおむね5年を経過しても開発工事に着工していない。
c)開発工事に着工したが、途中で工事を中断し、その後おおむね2年を経過している。

上記1)・2)のどちらかに該当すれば、当該販売用不動産は「開発を行なわない不動産」に分類され、現状のままでの販売見込額をもとにして時価が算定されることになる。

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