不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

債務不履行のひとつ。債務を履行することが可能であるにもかかわらず、債務を履行すべき時期を過ぎても、債務者の故意または過失により、債務を履行しないことをいう。

債務不履行のひとつ。債権が成立した時点より後に、債務者の故意または過失により、債務の履行が不可能となったことをいう。

債権と債務との関係において、債務が履行されない状態のことを「債務不履行」という。

例えば、売買契約において、代金を支払ったにもかかわらず、売り主が物件を引き渡さないとき、売り主は引渡し義務を怠っているのだから、売り主に「債務不履行」があると言うことができる。

このような債務不履行に対しては、法律（民法）により、債権者が債務者に対して損害賠償を請求することが可能とされている（民法第415条）。

ただし債務不履行を理由とする損害賠償を請求するには、次の条件を満たすことが必要である。

1）債務者が債務を履行しないこと（履行不能・履行遅滞・不完全履行の3形態がある）
2）債務者に故意または過失があること
3）債務不履行を正当化するような法律上の理由が存在しないこと

1）売買契約における瑕疵担保責任

特定物の売買契約において、その特定物に「隠れたる瑕疵（かし）」があったとき、売り主は買い主に対して損害賠償等の責任を負う場合がある。
このように売り主が買い主に対して負うべき損害賠償等の責任を「瑕疵担保責任」と呼んでいる（民法第570条）。

「特定物」とは、取引当事者がその物の個性に着目して取引するような物のことであり、具体的には、美術品、中古車、不動産（土地・新築建物・中古建物）などのことである。
また「隠れたる瑕疵」とは、買い主が取引において一般的に必要とされる程度の注意をしても発見できないような、物の品質・性能に関する「欠陥」のことである。

例えば、中古住宅の売買において、売買契約後に中古住宅に雨漏りが発生し、その原因が売買契約当時に存在した屋根の欠陥であるならば、売り主は買い主に対して「瑕疵担保責任」を負うこととなる。

このような売り主が負うべき「瑕疵担保責任」の具体的な内容は次のとおりである。
a）買い主は売り主に損害賠償を請求することができる（民法第570条）。
b）瑕疵の程度が、売買契約の目的を達成できないほどに重大であるときは、買い主は売買契約を解除できる（民法第570条）。
c）瑕疵担保責任を追及できる期間は、民法上には特に定めがない。例えば契約書において「中古住宅を買主に引き渡した日から1年間だけ売り主は瑕疵担保責任を負う」と定めることも民法上は可能である。
d）損害賠償請求や契約解除ができる期間は「買い主が瑕疵の存在を知った時から1年以内」に制限されている（これを「権利行使期間」という）。

なお、宅地建物取引業法や住宅品質確保法では、上記c）について特別な規制を設けている。（詳しくは「瑕疵担保責任（宅地建物取引業法における〜）」「売り主の瑕疵担保責任（品確法における〜）」へ）


2）建築請負契約における瑕疵担保責任

特定物の売買契約だけでなく、建築物などの建築請負契約についても、民法では請負人の「瑕疵担保責任」を定めて、注文者を保護している（民法第634条から第640条まで）。

この民法における請負人の「瑕疵担保責任」の具体的内容は次のとおりである。
a）建築請負工事の注文者は、請負人に対して建築物の欠陥についての損害賠償を請求することができる（民法第634条第2項）。
b）建築請負工事の注文者は、請負人に対して建築物の欠陥を補修する工事を行なうよう請求することができる（民法第634条第1項）。
c）瑕疵担保責任を追及できる期間は、民法第638条により「コンクリート造などの建築物では引き渡しから10年、木造などの建築物では引き渡しから5年」と定められているが、この10年・5年の瑕疵担保責任期間は契約により短縮できる。そのため実際の建築請負契約書では「引き渡しから2年」とされることが多い。
ｄ）損害賠償請求や補修工事の請求ができる期間は「注文者が瑕疵の存在を知った時から1年以内」に制限されている（民法第638条第1項）。

なお住宅品質確保法で、上記c）について特別な規制を設けて、注文者保護を強化している。（詳しくは「請負人の瑕疵担保責任（品確法における〜）」へ）

手付の一種で、手付の放棄（または手付の倍額の償還）によって、任意に契約を解除することができるという手付のこと（民法第557条第1項）。

通常、契約を解除するためには、解除の理由が必要である。
具体的には、「法律上の解除原因の発生（債務不履行、売り主の担保責任）」か、または「契約成立後に当事者が解除に合意したこと（合意解除）」のどちらかが必要である。

しかしわが国では、手付を交付することにより、契約を解除する権利を当事者が保持しつづけるという手法を用いることが非常に多い。
これは、売買契約成立時に買い主が売り主に手付を交付し、買い主は手付を放棄すればいつでも契約を解除でき、手付相当額以外の損害賠償を支払わなくてよいというものである（これを「手付流し」という）。
また売り主も、手付の倍額を買い主に償還することで、いつでも契約を解除でき、手付相当額以外の損害賠償を支払わなくてよい（これは「手付倍返し」という）。このように手付相当額の出費を負担するだけで、いつでも売買契約関係から離脱できるのである。

また判例（昭和24年10月4日最高裁判決）によると、「契約において特に定めがない場合には、手付は解約手付であると推定する」こととなっている。つまり、契約上単に「手付」とされた場合には、反証がない限り、解約手付として扱われる判例が確立している。

宅地建物取引業法ではこの判例より更に進んで、売り主が宅地建物取引業者である売買契約では、契約内容の如何にかかわらず、手付は必ず「解約手付」の性質を与えられると規定している（宅地建物取引業法第39条第2項）。これを解約手付性の付与という。

なお、手付流し・手付倍返しによる契約解除はいつまでも可能ではなく、契約の相手方が「履行の着手」を行なった時点からは、このような契約解除ができなくなるとされている（詳しくは履行の着手へ）。

AからBへ物を売却する際に、Aがその物の買戻権（かいもどしけん）を有する旨を合意すること。

具体的には、ある物をAからBへ売却する時点において、「将来その物をAがBから買戻すことができる」という合意を結んでおくのである。こうすることによってAは、将来その物を取り返すことが可能となる。

買戻特約は、融資に用いられることが多い。
例えばBがAに3,000万円を融資するとする。融資の担保がA所有の土地（3,000万円相当）であるとする。このとき次のような形で買戻特約を用いる。
まずAがBに対して、この土地を売る。これによりAは3,000万円を得る（これが金を借りたことに該当する）。そして売買の際に「将来AがBに3,000万円を交付するならばAがその土地を取り返す」という合意（特約）を結んでおく。

このように買い主Bは、土地の所有者となり、同時にBがAに3,000万円を交付する。これは見方を変えれば、Bが土地を担保にとって、Aに3,000万円を貸し付けた、と見ることができる。また合意（特約）に関しては、Aはこの特約を不動産登記簿に付記登記することができる。