Funds From Operationsの略で、米国でREIT(一定の税制優遇措置を享受できる株式会社及び事業信託)のキャッシュフローを評価する指標のひとつとして用いられてきたもの。REITが本業である営業活動（不動産賃貸事業）からどれだけのキャッシュフローを生み出しているかを見るもので、投資家がREITの現金分配力を判断する材料となる。一般的には「エフ・エフ・オー」と読む。

　FFOは「当期純利益±不動産売買損益等の特別損益＋減価償却費等の非現金支出」として算出され、金額で表示される。FFOを発行投資口数で割ることで1口当たりFFOが求められ、これを用いて異なるREITを比較することができる。

　投資口価格を1口当たりFFOで除したものがFFO倍率で、株式評価に用いられるPER（株価収益率）と同様の意味を持つ。