不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

主物に附属せしめられた物のことを「従物」という（民法第87条第１項）。
例えば、建物が主物、建物に取り付けられたエアコンは従物である。判例に現れた従物の例としては、建物に対する畳・建具、宅地に対する石灯籠・取り外し可能な庭石などがある。
従物については次の点が問題となる。

1）主物の売買
従物は「主物の処分にしたがう」（民法第87条第2項）とされているので、通常は、主物を売買すれば、当然に従物も売買されることになる。ただし売買の当事者がこれと異なる合意をすれば、従物と主物を切り離して売買することが可能である。

2）主物の登記
主物が登記されれば、その登記により主物と従物の両方の物権変動が公示されたことになる。従って、建物が登記されれば、附属建物である物置が未登記であっても、登記の対抗力は附属建物である物置に及ぶ。

3）抵当権の設定
抵当権を設定した当時において、すでに主物に附属せしめられていた従物には、抵当権の効力が及ぶ。しかし抵当権設定後に附属せしめられた従物については解釈が分かれている。
（詳しくは付加一体物へ）

4）従たる権利
「従物は主物の処分にしたがう」という民法第87条第2項は、物と権利との関係にも類推適用されている。すなわち、借地上の建物が売買される場合には、その建物とともに借地権も売買される。このように主物に附属せしめられた権利を「従たる権利」という。

抵当権の効力は「不動産に付加してこれと一体を成したる物」に及ぶとしており、これを通常「付加一体物」と呼んでいる（民法第370条）。
この付加一体物とは、具体的には、土地の附合物、建物の附合物、建物の従物、土地の従物である。

1）附合物
附合物とは不動産に附合した動産をいう（民法第242条）。具体的には、分離できない造作は建物の附合物であり、取り外しの困難な庭石は土地の附合物である。従って附合物は「構成部分」と言い換えることもできる。
なお、権原のある者が附合させた物は、附合物であっても、抵当権の効力は及ばない。

2）従物
主物に附属せしめられた物のことを「従物」という（民法第87条第１項）。例えば、建物に対する畳・建具、宅地に対する石灯籠・取り外し可能な庭石などが従物である。
従物は、本来、付加一体物に含まれないと考えられていたが、不動産の与信能力を高めようとする社会的要請から、次第に従物も付加一体物に含めるとする解釈が主流となり、現在に至っている。
なお、抵当権設定後に付加された従物については、かつて判例は抵当権の効力が及ばないとしていたが、最近では抵当権の効力が及ぶとする判例も見られるようになっている。

3）従たる権利
借地上の建物に対する土地賃借権のように、主物に附属せしめられた権利を「従たる権利」と呼んでいる（詳しくは従たる権利へ）。判例は、抵当権の効力は当然にこの従たる権利にも及ぶとする。