不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

1）売買契約における瑕疵担保責任

特定物の売買契約において、その特定物に「隠れたる瑕疵（かし）」があったとき、売り主は買い主に対して損害賠償等の責任を負う場合がある。
このように売り主が買い主に対して負うべき損害賠償等の責任を「瑕疵担保責任」と呼んでいる（民法第570条）。

「特定物」とは、取引当事者がその物の個性に着目して取引するような物のことであり、具体的には、美術品、中古車、不動産（土地・新築建物・中古建物）などのことである。
また「隠れたる瑕疵」とは、買い主が取引において一般的に必要とされる程度の注意をしても発見できないような、物の品質・性能に関する「欠陥」のことである。

例えば、中古住宅の売買において、売買契約後に中古住宅に雨漏りが発生し、その原因が売買契約当時に存在した屋根の欠陥であるならば、売り主は買い主に対して「瑕疵担保責任」を負うこととなる。

このような売り主が負うべき「瑕疵担保責任」の具体的な内容は次のとおりである。
a）買い主は売り主に損害賠償を請求することができる（民法第570条）。
b）瑕疵の程度が、売買契約の目的を達成できないほどに重大であるときは、買い主は売買契約を解除できる（民法第570条）。
c）瑕疵担保責任を追及できる期間は、民法上には特に定めがない。例えば契約書において「中古住宅を買主に引き渡した日から1年間だけ売り主は瑕疵担保責任を負う」と定めることも民法上は可能である。
d）損害賠償請求や契約解除ができる期間は「買い主が瑕疵の存在を知った時から1年以内」に制限されている（これを「権利行使期間」という）。

なお、宅地建物取引業法や住宅品質確保法では、上記c）について特別な規制を設けている。（詳しくは「瑕疵担保責任（宅地建物取引業法における〜）」「売り主の瑕疵担保責任（品確法における〜）」へ）


2）建築請負契約における瑕疵担保責任

特定物の売買契約だけでなく、建築物などの建築請負契約についても、民法では請負人の「瑕疵担保責任」を定めて、注文者を保護している（民法第634条から第640条まで）。

この民法における請負人の「瑕疵担保責任」の具体的内容は次のとおりである。
a）建築請負工事の注文者は、請負人に対して建築物の欠陥についての損害賠償を請求することができる（民法第634条第2項）。
b）建築請負工事の注文者は、請負人に対して建築物の欠陥を補修する工事を行なうよう請求することができる（民法第634条第1項）。
c）瑕疵担保責任を追及できる期間は、民法第638条により「コンクリート造などの建築物では引き渡しから10年、木造などの建築物では引き渡しから5年」と定められているが、この10年・5年の瑕疵担保責任期間は契約により短縮できる。そのため実際の建築請負契約書では「引き渡しから2年」とされることが多い。
ｄ）損害賠償請求や補修工事の請求ができる期間は「注文者が瑕疵の存在を知った時から1年以内」に制限されている（民法第638条第1項）。

なお住宅品質確保法で、上記c）について特別な規制を設けて、注文者保護を強化している。（詳しくは「請負人の瑕疵担保責任（品確法における〜）」へ）

宅地建物取引を業として行なう者に対して、免許制度を実施し、その業務について必要な規制を加える法律（昭和27年制定）。宅地建物取引業法では、宅地建物取引業免許、宅地建物取引主任者、営業保証金、業務上の規制、監督規定など、広汎な規制により宅地建物流通の円滑化を図っている。

住宅の性能の表示基準を定めるとともに、住宅新築工事の請負人および新築住宅の売主に10年間の瑕疵担保責任を義務付けることにより、住宅の品質確保をめざす法律。「品確法」とも。

品確法は、平成10年の秋田県木造住宅株式会社の破産による千葉県の欠陥住宅被害の発生を直接のきっかけとして、欠陥住宅に対する世論の高まりを受けて、建設省（現国土交通省）が法制化を推進し、平成11年6月に国会で成立し、平成12年4月1日から施行された法律である。

なお、品確法は平成14年8月20日に改正され、その際に既存住宅（新築後1年以上経過した住宅または新築後1年以内に人が住んだことがある住宅をいう）についての住宅性能評価が導入されている。

品確法の主な内容は次のとおりである。

1）住宅性能評価書の作成
国土交通大臣により登録を受けた評価専門会社等（これを登録住宅性能評価機関という）に依頼することにより、住宅性能評価書を作成することができる（同法第5条）。
住宅性能評価書には、設計図等をもとに作成される設計住宅性能評価書と、実際に住宅を検査することにより作成される建設住宅性能評価書がある。

2）住宅性能評価書の作成方法
登録住宅性能評価機関は、住宅性能評価書を作成するにあたっては、国土交通大臣が定めた正式な評価基準である「日本住宅性能表示基準」に準拠しなければならない（同法第5条、第3条）。

3）住宅性能評価書の役割
住宅の建築請負契約書または新築住宅の売買契約書に、住宅性能評価書を添付した場合等には、請負人や売主はその評価書に表示されたとおりの性能の住宅を、注文者や買い主に引き渡す義務を負うことになる（同法第6条）。（詳しくは住宅性能評価書と請負契約・売買契約の関係へ）

4）弁護士会による紛争処理
建設住宅性能評価書が交付された住宅について、請負契約または売買契約に関する紛争が発生した場合には、紛争の当事者は、弁護士会の内部に設置されている指定住宅紛争処理機関に対して、紛争の処理を申し立てることができる（同法第63条）。
紛争処理を申請する際に当事者が負担する費用は、原則として1万円である（同法69条および同法施行規則第104条・第105条）。

5）住宅紛争処理支援センターの設置
上記4）の弁護士会による紛争処理を支援する等の目的で、住宅紛争処理支援センターが設置された。具体的には住宅紛争処理支援センターとして「財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター」が国土交通大臣によりすでに指定されている（同法第78条）。
この住宅紛争処理支援センターは、弁護士会に対して紛争処理の業務に要する費用を助成するほか、登録住宅性能評価機関から負担金を徴収する等の事務を行なっている。

6）10年間の瑕疵担保責任の義務付け
売買契約や請負契約では、契約の対象となった物に欠陥があることが後日判明した場合には、売り主や請負人は民法第638条等・民法570条の規定により、原則として損害賠償等の責任を負わなければならない。
このような売り主や請負人の責任を「瑕疵担保責任」（かしたんぽせきにん）と呼ぶ。（瑕疵は「きず」という意味であり、「欠陥」と同じ意味である）

しかしながら実際の請負契約・売買契約では、瑕疵担保責任を負う期間が「2年」などの短い期間に設定されるのが普通であり、このことが欠陥住宅問題の発生原因のひとつであると考えられた。

こうした状況を改善するため、住宅品質確保法では「住宅を新築する建設工事の請負契約や新築住宅の売買契約では、請負人や売主は、住宅を引き渡した時から10年間にわたって、住宅の主要な部分に関する瑕疵担保責任を必ず負う」と規定し、住宅の注文者や買主を強く保護している（同法第87条・第88条）。
（詳しくは「請負人の瑕疵担保責任（品確法における〜）」「売り主の瑕疵担保責任（品確法における〜）」へ）

売買契約や請負契約では、契約の対象となった物に瑕疵（かし）があることが後日判明した場合には、売り主や請負人は損害賠償等の責任を負わなければならない場合がある。
このように売り主や請負人が負うべき損害賠償等の責任を「瑕疵担保責任」（かしたんぽせきにん）と呼んでいる。（「瑕疵」は「欠陥」の意味である）

瑕疵担保責任は、売買契約については民法第570条で規定されている。しかしながら民法第570条は任意規定であるので、住宅の売買契約の実務では、売り主が瑕疵担保責任を負う期間を2年などの短い期間に設定するのが通例となっている。このように売り主の瑕疵担保責任が事実上非常に限定されていることが、欠陥住宅問題の発生原因のひとつであると考えられている。

こうした状況を改善するため、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）第88条では「新築住宅の売買契約においては、売主は、住宅の引き渡しの時から10年間にわたって、構造耐力上主要な部分等に関する瑕疵担保責任を必ず負う」と規定した。
これは住宅の主要部分について売り主が引き渡し時から10年間にわたり瑕疵担保責任を負うことを義務付けることで、住宅の買い主を強く保護する規定である。

このような「品確法における売り主の瑕疵担保責任」の具体的な内容は次のとおりである。

1）適用対象は新築住宅のみである。
住宅品質確保法では、売り主が10年間にわたり瑕疵担保責任を負うことを義務付けているが、この対象となるのは「新築住宅」のみであり、「既存住宅」は対象外である。（既存住宅とは、「新築後1年以上経過した住宅」および「新築後1年以内に人が居住したことがある住宅」を指す）

従って、既存住宅の売り主には、住宅品質確保法第88条はいっさい適用されないので、既存住宅に関しては民法第570条により売り主の責任を追及するほかない（詳しくは「瑕疵担保責任」へ）。
ただし既存住宅の売主が宅地建物取引業者であるときは、宅地建物取引業法にもとづき、その売り主の瑕疵担保責任の期間が設定されている。（詳しくは「瑕疵担保責任（宅地建物取引業法における〜）」へ）


2）適用対象は「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」のみである。
「構造耐力上主要な部分」や「雨水の浸入を防止する部分」に該当しない部分（例えば住宅の内装など）について欠陥が判明したとしても、住宅品質確保法第88条は適用されない。この場合は民法第570条により売り主の責任を追及する。

3）瑕疵は「隠れたる瑕疵」であることが必要とされる。
売買契約における売り主の瑕疵担保責任は、契約の対象となる物に「隠れたる瑕疵」が存在する場合にのみ発生する。
ここでいう「隠れたる瑕疵」とは、「買い主が一般的に要求される程度の注意をはらったにもかかわらず買主が発見できなかった欠陥」のことである。従って、一般人である買い主が通常知ることができないような欠陥は「隠れたる瑕疵」に該当し、瑕疵担保責任を追及することができる。

4）引き渡しから10年が過ぎると、瑕疵担保責任を追及できなくなる。
売り主に対して瑕疵担保責任を追及することができる期間は、引き渡し時（売り主から買い主への引き渡しまたは建築業者から売り主への引き渡しのどちらか早い方）から10年間に限定されている。
従って、例えばマンションの外壁に欠陥があり、その欠陥が引き渡しから11年後に発見されたとしても、品確法第88条は適用されない。

5）権利行使期間が終了すると、瑕疵担保責任を追及できなくなる。
瑕疵担保責任を追及するためには、買い主が欠陥を発見したときから１年以内に、売り主に対して瑕疵担保責任を追及する必要がある。この1年の期間を「権利行使期間」という（品確法第88条、民法第570条・566条）。
この権利行使期間が過ぎてから、売り主に対して欠陥の補修または損害の賠償などを初めて要求したとしても、売り主は瑕疵担保責任を負わないのである。

6）瑕疵担保責任の追及の方法は「瑕疵修補請求」と「損害賠償請求」と「契約解除」である。
瑕疵担保責任を追及する方法としては、買い主は売り主に対して、住宅の欠陥の補修工事を要求できる（これを「瑕疵修補請求」という）。
また、住宅の欠陥の補修工事が可能な場合であっても、補修工事を要求することなく、その欠陥から生じた損害を金銭で賠償するように要求できる（これを「損害賠償請求」という）。
つまり買い主は自らの判断で、補修工事と金銭賠償のどちらでも要求することができる。また補修工事と金銭賠償を組み合わせて要求することもできる。
なお、欠陥の程度がひどく、契約の目的を達することができない場合（欠陥により住宅に住むことが困難な場合など）には、売買契約そのものを解除して、代金全額の返還と損害賠償を要求することも可能である（品確法第88条、民法第570条・566条）。