資金を不動産（土地・建物）の購入・賃貸に充てて運用し、収益を得ることをいう。運用益は、不動産価格の上昇益（キャピタルゲイン）または賃貸料収入（インカムゲイン）として得ることになる。

不動産投資は、自らが不動産を購入・賃貸する方法によるほか、不動産投資信託（REIT）のように投資の判断・運用を専門家に委ねる方法もある。

専門家が投資を判断・運用する方法による場合には、投資家は、あたかも株式を売買するように、不動産を証券化した金融商品を売買するかたちで投資するのが一般的である。

投資は一般に、高利回りの投資は大きなリスクを伴い（ハイリスク・ハイリターン）、リスクが小さい投資は利回りが低い（ローリスク・ローリターン）とされている。

不動産の収益性を一般的に示すための指標をいう。 個別の不動産についての収益性ではなく、不動産市場全体の動向を収益性の視点から把握できる指標でなければならないとされる。

不動産の収益性は、大きく、 1．期間中に得られる純収益（賃料等と管理費用等の差、インカムゲイン） 2．期間中の資産価値の増減（キャピタルゲイン） に分かれるが、不動産投資インデックスは、両者を総合化したもののほか、それぞれを独立させて指標化する場合もある。

また、不動産の特徴から、地域性や不動産の種類に応じた収益性の把握が可能でなければならないほか、他の投資商品と比較可能であること、十分な頻度と継続性が確保されていること、豊富なデータによる信頼性の高い算出方法であることなどが要求される。特に、不動産取引データの多くは非公開であるため、不動産投資インデックスの作成には困難が伴うとされている。現実にもいくつかの試みはあるものの、現在のところ標準的な不動産投資インデックスは存在しない。

なお、地価の動向など不動産市場の一般的な動向を、収益性に限定せずに把握する指標を「不動産インデックス」とよぶことがある。

資産の保有によって得る利益。英語のincome gain。不動産の賃料、株式の配当、預金の利子などがこれに該当する。 不動産のインカムゲインは、賃料収入から保有・管理費用を減じた価額である。 インカムゲインに対して、資産価額の変動によって得る利益を「キャピタルゲイン」と言い、例えば、不動産の売却益がこれに該当する。

資産の価格変動に伴って得る利益をいう。 株式や不動産などの売買差益はこれに当たる。

資産から得られる利益の種類で、その保有により得る利益をインカムゲイン、その価格変動に伴って得る利益をキャピタルゲイン（損失はキャピタルロス）という。株式の配当、不動産の賃料、預金の利子などはインカムゲイン、株式や不動産などの売買差益はキャピタルゲイン（譲渡益、資本利得ともいう）である。

両者は税務上の取扱いなどが異なるため、投資に当たっても両者の性格の違いを十分に認識しておくことが重要である。
もっとも、両者は無関係ではなく、資産の価格はそれから得ることのできる利益を現在価格に還元したものの総額に等しいとされているため、例えばインカムゲインが増大すれば資産価格が上昇して、キャピタルゲインを得る機会となる。ただし、資産価格は期待や予想に左右されやすいことに注意が必要である。

賃貸収益の獲得、または、価格の上昇をを目的として保有する土地・建物をいう。 英語ではInvestment Propertyという。

具体的には、賃貸ビル、賃貸店舗、賃貸マンション、賃貸アパート、遊休地などが「投資不動産」に該当する。また、遊休地を一時的に駐車場として利用している場合には、その駐車場は「投資不動産」に該当する。
一方、通常の事業目的で所有する土地建物（例えば本社ビル、自社で使用する工場、自社で使用する店舗など）は「投資不動産」ではない。また、不動産会社・建設会社が販売目的で所有する土地建物は「投資不動産」から除外される。

国際会計基準では、原則的に決算日における「時価」により毎期評価すること（時価評価）を求めている。この場合には、時価の変動から生じる評価益（または評価損）は、毎期の当期利益に含めて表示されることになる。
また、時価評価を採用しない場合には、決算日における時価を貸借対照表に注記すること（時価情報の注記）を求めている。この場合には、投資不動産は取得原価で評価され、通常の固定資産と同様に、毎期減価償却を行ない減損が発生した場合には減損会計により損失を計上することになる。
なお、ここで「時価」とは「フェア・バリュー（公正価値）」のことで、原則として、取引知識がある者同士の間で成立する資産の取引価額、つまり、不動産市場における市場価格であると考えることができる。

日本では2005年度から減損会計が導入されたが、投資不動産についても減損会計が適用されており、国際会計基準による時価評価または時価情報の注記は求められていない。