賃貸住宅の退去時には、契約上、借主に原状回復義務がある。実際にどこまでが義務なのかは必ずしも明確でなく、貸主と借主の間でトラブルになるケースも多いことから、国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を平成16年2月に取りまとめている。

　ガイドラインは多くの判例を参考にしたものであり、その基本的考え方は以下の通りである。
（1）通常損耗や経年劣化は貸主の負担。
（2）借主の原状回復の内容は、故意･過失や通常の使用方法違反の使用など借主の責任によって生じた損耗やキズなどを復旧すること。
（3）（2）によって借主が負担する場合には、床、クロス、建具、設備等の部位ごとに、また補修可能な最小単位ごとに行うことが基本。

　ガイドラインは法的強制力があるものではないが、平成16年の取りまとめ以前も以後も、多くの裁判例でこれに沿った（敷金返還等の）判決がなされている。