投資用資産を取得する際の資金調達を自己資本と借入金を組み合わせて行うことで、全額自己資本で調達した場合よりも自己資本に対する利回りが向上する効果のことをいう。

不動産証券化では、自己資本に対応する部分がエクイティに相当し、借入金に対応する部分がデットに相当する。
対象不動産が生み出すトータルの配当利回りが、デット部分の支払金利又は配当利回りより高いときにはエクイティにプラス効果（利回り向上）がある。

例えば、投資家の資金25億円と借入金25億円で50億円の収益物件に投資した場合、その物件の利回りが5％であるとすると2.5億円の収益を得ることができる。
ここで、借入金の金利を4％として、その場合の支払利息1億円を差し引くと収益は1.5億円となる。
これを投資家の資金25億円に対する配当にすると、利回りは6％になり、物件の利回りよりも、投資家の利回りが1％向上することになる。