導管性とは、法人課税を回避し、利子や配当課税等の二重課税を回避する仕組み。証券化では、不動産からの収益を直接投資家に分配することが重要なため、ビークルの利益に対して法人税が課税されることなくエクイティ投資家に対して配当に回すことができる仕組みとして活用される。この性質を持つビークルを、導管体と呼ぶ。

具体的には、（1）信託や組合のように元来非課税のビークルを使う方法と（2）TMKや投資法人のように一定の分配ルール(導管性要件)を満たせば利益の配当等を損金に算入することが認められているビークルを使う方法がある。