Adjusted Funds From Operationsの略で、調整ＦＦＯともいう。一般的には「エー・エフ・エフ・オー」と読む。

米国でREIT（一定の税制優遇措置を享受できる株式会社及び事業信託）のキャッシュフローを評価する指標のひとつとして用いられてきたもの。REITのキャッシュフロー評価では、本業である営業活動（不動産賃貸業等）からどれだけのキャッシュフローを生み出しているかを見る「FFO」が一般に利益指標として使われることが多いが、このFFOに経常的な管理・修繕コストと借入金元本返済額の調整を加えたもの。日本でも投資信託等のキャッシュフローを評価する判断材料として利用されている。

［AFFOの計算式］
AFFO＝FFO−経常的な管理・修繕コスト−借入金元本返済額
（FFO＝当期純利益±不動産売買損益等の特別損益＋減価償却費）