不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

住宅の性能の表示基準を定めるとともに、住宅新築工事の請負人および新築住宅の売主に対して、住宅の一定部位について10年間の瑕疵担保責任を義務付けることにより、住宅の品質確保をめざす法律。「品確法」ともいう。



主な内容は次のとおりである。

1．住宅性能評価書

国土交通大臣により登録を受けた評価専門会社等（これを登録住宅性能評価機関という）に依頼することにより、住宅性能評価書を作成することができる（同法第5条）。
住宅性能評価書には、設計図等をもとに作成される設計住宅性能評価書と、実際に住宅を検査することにより作成される建設住宅性能評価書がある。



登録住宅性能評価機関は、住宅性能評価書を作成するにあたっては、国土交通大臣が定めた正式な評価基準である「日本住宅性能表示基準」に準拠しなければならない。


住宅の建築請負契約書または新築住宅の売買契約書に、住宅性能評価書を添付した場合等には、請負人や売主はその評価書に表示されたとおりの性能の住宅を、注文者や買主に引き渡す義務を負うことになる。



2．弁護士会による紛争処理
・住宅紛争処理支援センター
建設住宅性能評価書が交付された住宅について、請負契約または売買契約に関する紛争が発生した場合には、紛争の当事者は、弁護士会の内部に設置されている指定住宅紛争処理機関に対して、紛争の処理を申し立てることができる。
紛争処理を申請する際に当事者が負担する費用は、原則として1万円である。


また、弁護士会による紛争処理を支援する等の目的で、住宅紛争処理支援センターを設置することとされ、「公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター」が国土交通大臣により指定されている。住宅紛争処理支援センターは、弁護士会に対して紛争処理の業務に要する費用を助成するほか、登録住宅性能評価機関から負担金を徴収する等の事務を行なっている。


3．10年間の瑕疵担保責任の義務付け等
新築住宅の売買または建設工事における契約不適合責任（瑕疵担保責任）として、次の義務を定めた。

（1）新築住宅の「構造耐力上主要な部分」および「雨水の浸入を防止する部分」の契約不適合（瑕疵）について、売主・工事請負人は、注文者に住宅を引き渡した時から10年間、契約不適合責任（瑕疵担保責任）を負う。
（2）契約によって、（1）の瑕疵担保期間を20年以内に延長することができる。
この特例は強行規定であり、特約によって責任を免れることはできない。

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の略称。住宅の性能の表示基準を定めるとともに、住宅新築工事の請負人及び新築住宅の売主に10年間の瑕疵担保責任を義務付けるなどを規定している。「住宅の品質確保の促進等に関する法律」を参照。



住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）にもとづき、国土交通大臣が定めた住宅性能の表示に関する基準のこと。

登録住宅性能評価機関はこの基準に従って、住宅性能評価書に住宅性能の評価の結果を表示しなければならない（品確法第3条、第5条）。
この日本住宅性能表示基準は、国土交通大臣が必要に応じて公聴会を開催し、社会資本整備審議会の議決を経て、告示したものである（同法第3条）。

具体的には、2000（平成12）年7月19日の告示により、この日本住宅性能表示基準が定められた。その後、住宅性能評価の対象として既存住宅（建設工事完了後1年以上が経過した住宅や、建設工事完了後1年以内に人が住んだことがある住宅のこと）が追加されたことにより、日本住宅性能表示基準は2002（平成14）年8月20日に大幅に改訂されている。

この日本住宅性能表示基準の内容は次の1．2．のとおりである。

1．新築住宅に関する表示基準
日本住宅性能基準では、新築住宅に関する住宅性能評価書に表示すべき事項を下記の9分野（29項目）と定めている（同基準別表第1）。
1）構造の安定に関すること
2）火災時の安全に関すること
3）劣化の軽減に関すること
4）維持管理への配慮に関すること
5）温熱環境に関すること
6）空気環境に関すること
7）光・視環境に関すること
8）音環境に関すること
9）高齢者等への配慮に関すること

新築住宅に関する住宅性能評価書には「設計住宅性能評価書」と「新築住宅の建設住宅性能評価書」という2種類が存在するが、どちらの評価書においても表示すべき事項の範囲と表示方法はまったく同一である（ただし上記6）のうち「室内空気中の化学物質の濃度等」に関しては「建設住宅性能評価書」だけで表示すべき事項とされている）。

新築住宅に関する住宅性能評価書には、原則として上記1）から9）のすべての事項を記載するべきである。ただし、依頼者の要望により上記8）のうちの「重量床衝撃音対策」「軽量床衝撃音対策」「透過損失等級（界壁）」「透過損失等級（外壁開口部）」と、上記6）のうちの「室内空気中の化学物質の濃度等」に関しては、性能評価を実施しないことができる（同法施行規則第3条第2項および国土交通省告示「住宅性能評価を受けなければならない性能表示事項を定める件」より）。

2．既存住宅に関する表示基準
既存住宅に関する住宅性能評価書は「既存住宅の建設住宅性能評価書」である。この既存住宅の建設住宅性能評価書に表示すべき事項は、次の1）および2）である（同基準別表2−1より）。
1）現況検査により認められる劣化等の状況
2）個別性能に関すること
このうち2）の個別性能については「構造の安定」「火災時の安全」「維持管理への配慮」「空気環境」「光・視環境」「高齢者等への配慮」という6分野（21項目）の表示事項が定められているが、どの分野について評価を行なうかは依頼者の自由意思に委ねられている。

また、新築住宅に関する表示事項のうち「劣化の軽減」「温熱環境」「音環境」という3分野については、既存住宅の表示事項からそもそも除外されている。
このため、既存住宅の建設住宅性能評価書においては「劣化の軽減」「温熱環境」「音環境」という3分野に関する表示を行なうことができない。ただし、登録住宅性能評価機関が法律外の独自のサービスとしてこれら3分野の査定を実施することは可能である。