不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

不動産を流動化するための典型的な手法であり、不動産から価値を切り離したうえで、その価値を細分化し、証券の形で流通させることをいう。

その仕組みは、大まかには3つの段階によって構成される。 1．流動化の対象となる不動産をSPC等や信託受託者が譲渡を受ける。これによって元の資産保有者（オリジネーター）から不動産が切り離され、不動産そのものの価値（収益力・リスク等）が明確になる。 2．SPC等や信託受託者は、不動産から得られるであろう収益（インカムゲインとキャピタルゲイン）を裏づけとして証券（出資口・信託受益権等）を発行する。これによって、不動産の価値が細分化される。 3．証券を流通させる。 これによって、不動産が金融商品の形で取引されることになる。

このとき、それぞれの段階で仕組みを工夫し、元の不動産の価値を加工して、多様な不動産証券化商品を作り出すことができる。例えば、1．の段階では、異なる複数の不動産をプールしてリスクを分散すること、2．の段階では、収益の配分を優先・劣後の関係に構造化してリスクとリターンの異なる証券を発行することなどが行なわれている。また、3．の段階では、金融市場における不動産証券化商品の特性を明確にして、投資家による適正な判断を可能とするサービスなどが提供されている。さらに通常は、収益性を確保するために、不動産の運用は専門の運用者に委託される。

不動産の証券化において鍵となるのは、不動産からの収益を最適化するような不動産経営能力、および、不動産市場の動向を的確に把握するための市場情報である。しかしながら、その向上・充実を図るための仕組みは、現在、発展途上にある。

不動産とは「土地及びその定着物」のことである（民法第86条第1項）。
定着物とは、土地の上に定着した物であり、具体的には、建物、樹木、移動困難な庭石などである。また土砂は土地そのものである。

不動産投資信託のことで、アメリカのREIT（Real Estate Investment　Trust）の日本版であることから、JREITと呼ばれる。

不動産を買収、賃貸して収益を得る専門の会社（投資法人）または同様の機能を担う信託会社が証券を発行し、金融商品として取引される。その発行主体がJREITであり、それぞれが運用する不動産の種類やその構成は異なる。証券は発行主体ごとに流通するが、証券取引所に上場されているものも多い。需給に応じて、その取引価格も日々変動する。

株式会社の利益の源泉は事業による収益であるが、JREITの利益は、不動産の賃貸や売買による収益から得られる。その収益は、課税されることなくほぼそのまま投資家に分配されることが特徴である。株式投資とJREIT投資とを比較すれば、株式会社、株券、株価、配当金に当たるのが、それぞれ、投資法人（または信託）、投資証券、投資口価格、分配金と考えてよい。

不動産の証券化の手法として中心的な役割を果たしており、2001（平成12）年9月に初めて上場されたがその後急速に拡大し、金融市場において一角を占めるに至っている。

不動産の証券化における類型の一つで、特定の不動産を流動化して資金を調達することを主な目的とした仕組みをいう。 保有する資産を特定目的会社に譲渡し、または特定目的信託に供して、その資産を裏付けとした証券等を発行することによって資産を資金化する手法である。

しかしながら、不動産の流動化に当たっては不動産の売買・運用を伴うし、資産を運用してその利益を投資家に配分することは結果として資産の流動化に資する。両者に際立った差はないが、その主な違いは、証券化するための仕組みの根拠となる法律である。「資産流動化型」の仕組みは「資産の流動化に関する法律（資産流動化法）」により、「資産運用型」の仕組みは「投資信託及び投資法人に関する法律（投信法）」により構築される。前者の仕組みによるSPEが特定目的会社（SPC）や特定目的信託（SPT）であり、後者の仕組みによるSPEが投資法人や投資信託である。