不動産用語集|R.E.Words by(株)不動産流通研究所

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不動産用語集|R.E.words
by(株)不動産流通研究所

抵当権者の同意により賃借権に対抗力を与える制度

ていとうけんしゃのどういによりちんしゃくけんにたいこうりょくをあたえるせいど

抵当権設定登記以後に設定された賃借権について、抵当権者の同意のもとに、賃借権が抵当権に対抗できるものとする制度のこと。
この制度は、改正後の民法387条に規定されており、2004(平成16)年4月1日よりスタートした。

1.制度の趣旨
ある不動産に抵当権が設定された場合、抵当権設定登記がなされた後に設定された賃貸借は本来ならばすべて抵当権に劣後するのが原則である。
従って本来は、融資返済不能などの事情によって抵当権が実行された(すなわち抵当不動産が競売された)場合には、抵当不動産の賃借権者はその賃借権を抵当権者に主張することができないはずであり、抵当不動産の競落後には賃借権者は当該不動産を直ちに明け渡さなければならないのが原則である。
こうした競売に伴う賃借人の不利益を緩和するための措置として、建物賃貸借に関しては、6ヵ月間の建物明渡猶予制度が置かれているが、やはり猶予期間経過後には必ず立ち退かなければならないという不都合がある。
そこで、一定の条件を満たした賃借人については、競売にかかわらず立退きをしなくてよいとする本制度が創設されたものである。

2.制度の内容
次の条件をすべて満たした賃借権については、賃借人は常に抵当権者に対抗できる(つまり、競売がなされても従前のとおり賃貸借を継続できる)とするものである。
1)その賃借権が正式に登記されていること
2)抵当権者全員の同意があること(ただし当該賃借権に劣後する抵当権者の同意は不要)
3)上記2)の同意が登記されたこと

3.制度における敷金の継承
この制度により、上記1)・2)・3)の条件をすべて満たした賃借人は、競売にかかわらず従前のとおり賃貸借を継続することができる。そのため、競売における買受人は、従前の賃貸人(=すなわち旧不動産所有者)の賃貸借に関する義務をそのまま継承することとなる。
従ってこの制度の適用下では、賃借人は競売後において将来的に自発的に退去しようとする際には、敷金の返還を買受人に対して主張することが可能となる。
こうした事態が予想されるので、上記ア)の賃借権の登記においては、敷金が登記すべき事項に加えられており、買受人の便宜を図っている(改正後の不動産登記法第132条第1項)。

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