不動産用語集|R.E.Words by(株)不動産流通研究所

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by(株)不動産流通研究所

土地再評価法

とちさいひょうかほう

金融機関・一定の要件を満たす株式会社・上場会社について、棚卸資産を除く事業用の土地の全部(建物は対象外)を再評価し、その土地評価益(または土地評価損)を貸借対照表に計上することを可能にした法律。正式名称は「土地の再評価に関する法律」。

土地再評価法は、1998(平成10)年3月に議員立法で3年間の時限立法として成立し、2001(平成13)年3月に期限を約1年延長され、2002(平成14)年3月31日まで適用されていた。

この土地再評価法では、金融機関や会社が所有する事業用の土地を「すべて」再評価することが必要とされており、個々の土地の評価損・評価益を合計したものが、貸借対照表に計上される。

その際、全体を合計した評価益(または評価損)は、当期利益には計上されない。従って、仮に多額の評価益が発生したとしても、再評価を行なった年度については評価益にかかる実際の税負担は発生しない。

このように土地再評価法は、主に金融機関や事業会社の資本を貸借対照表上で増強することに狙いがあり、金融機関や業歴の長い上場事業会社・上場不動産会社を中心に、1,000社以上がこの法律にもとづく土地再評価を実施し、資本の増強を実現した。

この法律にもとづき、事業用土地の全体について評価益が発生した場合、貸借対照表では、資産の部では「土地」の価額を増額し、資本の部には「再評価差額金」を計上する。
また、負債の部には「繰延税金負債」が計上される。この「繰延税金負債」とは、事業用土地を将来売却した場合に発生するであろう税負担の見込み額のことであり、将来の土地売却に備えて先取りして計上するものである。

例えば、ある会社の事業用土地全部の過去の取得価額の合計が100億円、再評価した場合の事業用土地全部の評価額が150億円、評価益に対する税率(見込み)が40%であるとすると、次の項目が貸借対照表に新たに計上されることとなる。

資産の部:土地50億円(土地の再評価による評価益)
負債の部:繰延税金負債20億円(50億円×40%)
資本の部:再評価差額金30億円(50億円×60%)

このようにして再評価による評価益のうち30億円が資本に計上され、資本が増強されるのである。

土地再評価法において土地を再評価する場合には、土地の「時価」をどのように算出するかが問題となるが、再評価の方法は政令により各金融機関・会社が次のいずれかのうちから選択できるものとされていた。

1.近隣の地価公示価格に合理的な調整を行なって算定する方法
2.近隣の都道府県基準地価格に合理的な調整を行なって算定する方法
3.固定資産税評価額に合理的な調整を行なって算定する方法
4.路線価(地価税法の時価)に合理的な調整を行なって算定する方法
5.不動産鑑定士等が行なう鑑定評価による方法

なお、土地再評価を行なった金融機関・会社についても、2005年度から減損会計が適用される予定であるので、減損会計により事業用土地の評価額の切下げが必要となった場合には、再評価後の土地価額を基準として評価額の切下げが実施されることとなる(「減損会計」「投資不動産」参照)。

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