不動産用語集|R.E.Words by(株)不動産流通研究所

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開発許可の基準(市街化調整区域内の許可基準)

かいはつきょかのきじゅん(しがいかちょうせいくいきないのきょかきじゅん)

市街化調整区域で建築物の建築または第1種特定工作物の建設を目的とする開発行為を行なう場合に適用される開発許可の基準。

1.趣旨
都市計画法は、開発行為(建築物の建築や特定工作物の建設を目的とする土地の区画形質の変更のこと)を行なうためには、原則として知事(指定都市等では市長)の開発許可を受ける必要があると定めている。

開発許可を与えるか否かの基準は次の2つに分けて定められている。
A)全国のすべての地域に適用される基準で、「全般的許可基準」または「技術的基準」といわれ、公共施設の整備、防災上の措置などの水準に関して審査するもの(都市計画法第33条、詳しくは「開発許可の基準(全般的許可基準)」を参照)
B)市街化調整区域内でのみ適用される基準で、「立地基準」と言われ、立地の適正性を判断するためのもの(都市計画法第34条)

このうちB)の基準は、市街化調整区域における市街化を抑制するべく定められているもので、宅地の水準を判断するA)の基準と性格を異にする。また、市街化調整区域内での開発行為に対する開発許可ついては、A)およびB)の両方が適用されることとなる。

2.市街化調整区域内の開発許可基準(立地基準)の概要
次の開発行為については許可される。
1)日常生活のため必要な物品の販売等
開発行為を行なう区域(開発区域)の周辺地域の居住者の日常生活のため必要な物品の販売、加工、修理等の業務を営む店舗、事業場などのための開発行為
2)農林漁業用の建築物
市街化調整区域内で生産される農林水産物の処理・加工のため必要な建築物・第1種特定工作物のための開発行為。
3)鉱物資源・観光資源の利用など
ア 市街化調整区域内に存する鉱物資源、観光資源などの有効利用上必要なもののための開発行為。温度・湿度・空気等について特別の条件を必要として、市街化区域内での建築・建設が困難なもののための開発行為。
イ 市街化調整区域内の工場施設と密接な関連を有する事業用の建築物・第一種特定工作物
ウ 火薬庫であって、市街化区域内で建築建設することが不適当なもののための開発行為。
4)市街化区域内での建築・建設が困難・不適当なもの
市街化区域内の建築・建設が困難不適当なものとして定められる建築物・第一種特定工作物のための開発行為。道路管理施設、休憩所、ガソリンスタンド、火薬類製造所が指定されている。
5)地区計画等の区域
地区計画または集落地区計画の区域であって、地区整備計画・集落地区整備計画が定められているとき、その計画に即して行なわれる開発行為。
6)条例を定めることによって限定的に認めるもの
ア 自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成している地域で、おおむね50以上の建築物(市街化区域内を含む)が連たんしている地域のうち条例で指定する区域において行なう開発行為で、環境保全上支障がある用途など条例で定めるもの以外のためのもの。ただし、優良農地、優れた風景のため保全すべき区域、災害発生の恐れがある区域は指定できない。
イ 開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為として、都道府県の条例で、区域、目的又は予定建築物等の用途を限って定められたもの。ただし、優良農地、優れた風景のため保全すべき区域、災害発生の恐れがある区域は指定できない。
7) 開発審査会の議を経て都道府県知事が個別的に認めるもの
都道府県知事が開発審査会の議を経て、開発区域の周辺における市街化を促進する恐れがなく、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認める開発行為。たとえば、分家住宅、社寺仏閣、地区集会場、有料老人ホーム、優良田園住宅などのための開発行為があり得る。

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