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最終更新日:2017/12/8

不動産の時価評価

ふどうさんのじかひょうか

会計において、不動産価格を現在時点で評価することをいう。

従来日本では、会計上、保有する不動産を取得時の価額で計上する方法(取得原価主義による取得簿価会計)が一般的であった。しかし、資産価値の変化を会計に適切に反映できないという弊害があり、また、国際会計基準では、資産を時価で評価して会計に反映させる考え方(時価主義)が標準とされていることから、2000年から販売用不動産について時価での評価が義務付けられるなど、時価評価の適用が拡大されてきた。そして、05年度からは、企業会計原則において、全面的に不動産の時価評価が導入された。

時価評価の方法としては、一般的に、

1.資産から得られるであろう収益を算定する方法(この方法によって算定した価額が帳簿価額を下回る場合に、その損失を帳簿価額に反映する手続きが減損会計である)

2.現時点での取引価格で算定する方法(この方法で算定した結果生じる資産価額減を、損失として計上する手続きが時価会計である)

の2つがある。企業が保有する不動産については、原則として1.の方法で評価し、減損会計が適用される。

時価評価を実施することにより、不動産の含み益や含み損が開示されて企業の財務等の透明化が進むとされるが、一方で、企業経営が不動産価格の変動に大きく左右されやすくなるという問題も指摘されている。保有する不動産を証券化などによって会計上切り離して(ノンリコース化)、価格変動のリスクを避けようとする動きがあるのはそのためである。

-- 本文のリンク用語の解説 --

不動産

不動産とは「土地及びその定着物」のことである(民法第86条第1項)。
定着物とは、土地の上に定着した物であり、具体的には、建物、樹木、移動困難な庭石などである。また土砂は土地そのものである。

資産価値

財産として評価した価額。おおむね市場での取引価格に等しい。これに対して、資産の利用によって得る便益に着目して評価した価額を「利用価値」という場合がある。

不動産の資産価値は、土地と建物を分けて算定することが多い。土地の資産価値は立地、区画形質などによって、建物の資産価値は立地、デザイン、管理状態などによって決まると考えられている。一般に、土地の資産価値は経年的に変化しない一方、建物の資産価値は建築後の時間経過とともに減少するとされる。ただし、不動産の資産価値は、通常、土地と建物が一体となって形成しているから、両者を截然と分けて評価することには限界がある。

国際会計基準

国際会計基準委員会(International Accounting Standards Committee、IASC)により提案された企業会計に関する基準をいい、英語ではInternational Accounting Standards(IAS)と呼ばれる。

IASは、1973年に、全世界共通の企業会計ルールを策定することを目標として9ヵ国の会計士団体が組織した委員会であるが、それ以来、企業会計のさまざまなルールについて、順次意見を表明してきた。その意見書の集まりがIASである。そして、EU等はすでにIASを国内会計基準として採用しているほか、アメリカもIASへの導入方針を表明している。日本でも、企業会計審議会が国内の企業会計基準を国際会計基準に合致させる作業を進めているが、2009年度(2010年3月期決算)からは、連結決算書について国内基準とIASとを選択して適用することを認める方針を決定した。

IASは数十の意見書で構成されているが、その原則的な考え方は、 1.会計の重点を連結決算に置くこと(単独決算から連結決算へ)
2.キャッシュフローを重視すること
3.資産や負債を時価ベースで評価すること(時価主義) などである。また、利益の捉え方等に関しても日本の基準と異なる点が多いなど、基準の移行に伴う作業は単純ではない。

なお、2001年に、IASCは国際会計基準審議会(International Accounting Standards Board、IASB)へと改組され、国際会計基準(IAS)の設定・改正もIASBが担っている。また、IASを含めて、IASBが設定する会計基準は、国際財務報告基準(International Financial Reporting Standards、IFRSs、IFRS)と総称される。

減損会計

資産を収益性にもとづいて評価し、その結果認識された損失を当該資産の帳簿価額に反映させる手続きをいう。回収の見込みがない投資額は、損失として処理すべきであるという考え方(時価主義)にもとづく会計上の仕組みである。

資産評価によって把握した損失を処理する会計手法には、資産の帳簿価額自体を減額する方法と、損益計算において当該損失を計上する手法とがある。前者が減損会計であり、後者が時価会計である。減損会計においては評価価額の増加は計上できないが、時価会計では評価益を計上することができるなどの違いがある。資産の性格や会計の目的に応じて適切な手法を選択すべきとされている。

減損会計の対象となる資産は固定資産、および投資資産であるが、金融商品など時価会計を適用すべきとされている資産は除外される。減損会計の手続きは、 1.対象資産の確定、2.グルーピング(一体的に収益を生む複数の資産を単位化する)、3.減損の兆候の認識、4.減損損失の認識(資産から得られるであろう割引前将来キャッシュ・フローと帳簿価額を比較する)、5.減損損失の測定(帳簿価額を回収可能価額まで減額する、回収可能価額は、資産の使用価値、または正味売却価額のいずれか高い金額) という順に進められる。

減損会計は、国際会計基準の一部として欧米で早くから取り入れられていたが、日本でも、2005(平成17)年4月1日以後に開始する事業年度からは全面的に適用されることとなった。

証券化(不動産の証券化)

不動産を流動化する手法の一つで、不動産をSPC等に譲渡し、または信託して、その不動産から得られるであろう収益を裏付けに、有価証券を発行する方法をいう。 証券化によって、不動産の価値が金融商品として取引されることになる。不動産のもとの所有者は、比較的少ないリスク負担で資金を調達できる一方、投資家にとっては不動産投資の機会が拡大する。

一口に証券化といっても、対象とする不動産の種類、証券を発行する主体の性格、発行する証券の性質などに応じて、用いられる手法は多様であり、金融商品としてのリスクとリターンの関係もさまざまである。また、証券を裏付けるのは不動産からの収益であるため、不動産の管理運営に関する情報公開や監視の仕組みが重要である。さらには、不動産の収益力を高めるための専門的な技術や技能を評価できる体制も整えていかなければならない。