不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所
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最終更新日：2008/10/29

直接還元法

ちょくせつかんげんほう

不動産鑑定評価などに当たって用いられる不動産の収益価格を求める手法の一つをいい、不動産から得ることのできる一定期間（通常1年間）の純利益（収入から経費を減じた額）を一定の還元利回りで除して算出する手法である。
　
もうひとつの手法はDCF法であり、両者の選択は対象不動産の性格や算出の目的に応じて決められる。ただし、不動産の証券化などにおける収益見込みの算出には、原則としてDCF法を用いることとされている。
　
直接還元法は、DCF法に比べて簡便であるが、精度は劣るとされる。だが、純利益の把握や還元利回りの設定によって予測の精度が左右されることは、DCF法についても同様である。

-- 本文のリンク用語の解説 --

還元利回り

資産の収益から資産価格を算出する際に用いる利率をいう。「キャップレート（Cap Rate）」とも呼ばれる。
資産価値は、発生するであろう収益額を現在価値に割り戻して総計した額に等しいと考えられているが、このとき現在価値に割り戻すために用いる利率が還元利回りである。

その値は、資産の種類や条件によって異なるが、おおむね、一般的住宅では5〜7％、事業用は8〜10％が目安とされている。逆に、資産価格と収益額が与えられれば還元利回りを求めることができるが、利回りが高いほど収益性が高いと判断してよい。

DCF法

不動産鑑定評価において収益をベースとして対象不動産の価格を求める手法（収益還元法）のひとつ。
対象不動産が将来生み出すであろう各期間の純収益を現在価値へと換算し、それらの現在価値の合計値を試算価格とする方法のことである。

DCF法とは「Discounted Cash Flow法」の頭文字を並べたものである。日本語では「割引キャッシュフロー法」と訳されることもある。

DCF法では、毎期の収益をもとに詳細な計算を行なうため、特に不動産投資信託では、保有不動産をDCF法によって鑑定評価することが原則とされている。