不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

不動産を流動化するための典型的な手法であり、不動産から価値を切り離したうえで、その価値を細分化し、証券の形で流通させることをいう。

そのしくみは、大まかには3つの段階によって構成される。（1）流動化の対象となる不動産をSPC等や信託受託者が譲渡を受ける。これによって元の資産保有者（オリジネーター）から不動産が切り離され、不動産そのものの価値（収益力・リスク等）が明確になる。（2）SPC等や信託受託者は、不動産から得られるであろう収益（インカムゲインとキャピタルゲイン）を裏づけとして証券（出資口・信託受益権等）を発行する。これによって、不動産の価値が細分化される。（3）証券を流通させる。これによって、不動産が金融商品の形で取引されることになる。

このとき、それぞれの段階でしくみを工夫し、元の不動産の価値を加工して、多様な不動産証券化商品を作り出すことができる。例えば、（1）の段階では、異なる複数の不動産をプールしてリスクを分散すること、（2）の段階では、収益の配分を優先・劣後の関係に構造化してリスクとリターンの異なる証券を発行することなどが行なわれている。また、（3）の段階では、金融市場における不動産証券化商品の特性を明確にして、投資家による適正な判断を可能とするサービスなどが提供されている。さらに通常は、収益性を確保するために、不動産の運用は専門の運用者に委託される。

不動産の証券化において鍵となるのは、不動産からの収益を最適化するような不動産経営能力、および、不動産市場の動向を的確に把握するための市場情報である。しかしながら、その向上・充実を図るための仕組みは、現在、発展途上にある。

特定目的会社または特定目的信託を用いて資産を流動化するためのしくみを定めた法律（平成10（1998）年6月公布）。SPC法ともいわれる。
　
特定目的会社（SPC）や特定目的信託が、不動産などの資産を保有・運用し、その収益を裏づけとして証券や信託受益権を発行する（これにより資産が流動化される）場合の手続きやルールを決めている。

当初、流動化の対象となる資産が限定されていたが、平成13（2001）年4月の改正で、すべての財産権を対象とした流動化が可能となった。資産の有効的な活用や、多様な金融商品の開発に当たって重要な役割を果たす法律である。