不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

投資信託のうち、不動産を運用の対象とするものをいう。アメリカではREIT（Real Estate Investment Trust）、日本ではその日本版という意味でJREITと称される。

不動産投資信託は、不動産の証券化手法の一つであり、その仕組みとして、1）資金を信託したうえでその資金を不動産投資として運用する方法（契約型）と、2）投資家が特定の法人を設立して不動産投資を行なう方法（会社型）とがある。実際に日本で行なわれている不動産投資信託の大部分は会社型であり、その担い手を投資法人と呼ぶ。

投資信託によって得る利益の原資は、投資対象となる不動産の賃料等から得られる収益である。また、不動産の証券化に当たっては、倒産隔離、導管体機能などを確保することが必要となるが、投資信託は、制度的にこれらの要請を満たしている。

不動産投資信託は、日本では平成12（2000）年に解禁された。また、会社型の不動産投資信託は証券取引所に上場することができるとされ（銘柄は投資法人、上場して取引されるのは投資口である）、初めて上場したのは平成13（2001）年9月10日である。

会社型投資信託において、投資家の資金によって投資を行なう主体となる法人をいう。その構成員は投資主であるが、意思決定機関として投資主総会、業務遂行機関として役員会が設置されている。

投資法人の設立には内閣総理大臣への登録が必要で、出資総額は1億円以上とされるなど、一定の要件を満たさなければならない。また、投資法人は、投資主に対して会計情報等を開示するなど、その業務運営に関して規制があり、金融商品取引法等によって金融庁等の監督を受ける。

なお、投資法人による投資運用は、実際には、投資信託委託業者が行なっている。例えば、不動産投資信託（JREIT）の場合には、不動産と金融に詳しい専門家がこれに当たることが多い。

会社型投資信託に投資した者をいう。株式会社における株主に相当する。

会社型投資信託は金融商品の一つとして販売されているが、その投資口（株式会社における株式に相当する）を購入した者が投資主である。投資主は、投資法人の構成員となる。

投資主には、投資運用の結果得られた利益を分配金として受け取ること、投資主総会において議決権を行使すること、代表訴訟（投資信託委託業者、執行役員等に対する訴訟）の提起権や総会決議取消請求権を行使することなど、一定の権利が与えられている。

不動産投資信託において、投資家が投資法人に出資する単位のこと。通常の会社における「株式」に相当する。

投資法人は投資家からの出資を集めて設立される法人であり、投資家が投資法人に出資する単位のことを「投資口」と呼んでいる。また投資口を保有する投資家は「投資主」と呼ばれる。

証券取引所に上場されている不動産投資信託の場合、投資口の1口の価格（すなわち投資主の最低の投資額）は、おおむね20万円から100万円程度となっている。
投資主は保有する投資口の口数に応じて、投資法人から分配金を受け取ることができる。

上場株券等の保管・受け渡しを合理化するために平成3年に設立されたわが国唯一の機関。
平成16年現在で上場株券の約6割を保管している。

昭和59年11月に「株券等の保管及び振替に関する法律」が施行され、この法律に基づき、平成3年10月より「保管振替制度」が実施されている。

証券保管振替機構は、この保管振替制度に基づくわが国唯一の保管振替機関であり、わが国の公開会社の発行済株式のうち60％以上の株券を保管している。
また平成16年現在、証券保管振替機構の取扱会社数は4,000社近くにのぼり、すべての公開会社の発行する株券等が取扱い対象となっている。

証券保管振替機構の保管対象とする証券は「上場株」「店頭株」「転換社債」「転換社債型新株予約権付社債」「株価指数連動型投資信託受益証券（ETF）」「投資証券」などである。

なお証券保管振替機構の組織形態は当初は財団法人であったが、平成14年4月より株式会社に移行した。現在の正式名称は「株式会社証券保管振替機構」である。

上場株券を証券保管振替機構に預託し、株券の受け渡しを簡略化する制度のこと。

上場株券の保管・受け渡しを合理化するために、平成3年から実施されている制度である。すべての上場株式がこの制度の適用を受けており、投資証券もこの制度の適用をうける。

この制度の仕組みは次のとおりである。

まず、投資家が証券会社で取引口座を開く。このとき投資家は証券会社との間で「保護預り契約」を結ぶのが一般的である。

次に投資家は証券取引所で株式（投資口）を購入し、株主（投資主）となる。
このとき保護預り契約に基づき、株主（投資主）は、株券（投資証券）を証券会社に預託する。この預託を証明するために、証券会社には株主（投資主）の「顧客口座簿」を備える。

さらに証券会社は、株主（投資主）から預託された株券（投資証券）を、証券保管振替機構に再預託する。このとき証券会社は振替機構に参加者口座を開き、この「参加者口座簿」に証券会社の保有する株式等の銘柄・株数が記載される。

このようにして最終的には株券（投資証券）は証券保管振替機構へと預託されるので、振替機構が一括的に管理することとなる。なおこのとき、株券（投資証券）の券面上の名義人は便宜的に「証券保管振替機構」となる。

その後、株式の売買により株主が変動した場合には、株券自体の受け渡しは行なわれず、証券会社の「顧客口座簿」と振替機構の「参加者口座簿」の記載内容だけが変更される。
このようにして口座上の振替（すなわち帳簿の記載内容の変更）だけで株券の受け渡しと同じ効果を果たすことができるのである。

なお株主（投資主）の住所変更・氏名変更については、上記の保管振替制度を利用している場合には、証券会社への届出を行なう。従って上場株式会社・上場投資法人への住所変更等の届出はする必要がない。

また株主（投資主）の権利は、上記の保管振替制度を利用したままで行使することができる。従って、保管振替制度を利用したままで、配当金（分配金）の受取や、株主総会（投資主総会）への出席をすることができる。
（この点について詳しくは実質投資主名簿へ）

また株主（投資主）は、保管振替制度の利用を任意に中止することができる。この場合には取引する証券会社を通じて、振替機構へ株券（投資証券）の引取りを請求する。
引取り後の株券（投資証券）の保管については、証券会社で保管する場合と、自分で保管する場合がありうる。