最終更新日：2008/10/29
免許換え
めんきょがえ宅地建物取引業者が事務所の新設・移転・廃止を行なうのに伴い、新たな免許権者より新規に免許を受け、従前の免許が失効すること。
宅地建物取引業者は一つの都道府県内に事務所を設置する時はその都道府県知事より免許を受け、二以上の都道府県で事務所を設置する時は、国土交通大臣より免許を受ける。
（詳しくは免許の申請へ）
しかし、既に免許を受けている宅地建物取引業者が、事務所を新設・移転・廃止しようとする場合には、事務所の所在地である都道府県が変更されることにより、新規に免許を受ける必要が生じることがある。このような免許の新規取得は「免許換え」と呼ばれている。具体的には次のとおり。
1）免許換えが必要となる場合
次の3種類のケースである（宅地建物取引業法第7条）
ア：国土交通大臣免許から都道府県知事免許への免許換え
例えば東京と大阪に事務所を設けていた宅地建物取引業者が、大阪の事務所を廃止する場合には、国土交通大臣免許から東京都知事免許への免許換えが必要である。
イ：都道府県知事免許から国土交通大臣免許への免許換え
例えば大阪にのみ事務所を設けていた宅地建物取引業者が、東京にも事務所を新設する場合には、大阪府知事免許から国土交通大臣免許への免許換えが必要である。
ウ：都道府県知事免許から別の都道府県知事免許への免許換え
例えば東京にのみ事務所を設けていた宅地建物取引業者が、東京の事務所を廃止し、大阪に事務所を新設する場合には、東京都知事免許から大阪府知事免許への免許換えが必要である。
2）免許換えの申請に必要な書類
免許換えは、免許の新規取得と同一の扱いである。
従って免許換えの申請では、免許申請書、免許申請書の添付書類は、新規の免許取得の場合と同一である。
そのため、免許換えの申請をする際には、事務所の代表者の氏名、専任の宅地建物取引主任者の氏名、事務所の名称と所在地、事務所を使用する権原に関する書面、事務所の写真などをすべて申請・添付しなければならない。
3）免許換えの申請の相手方
免許換えの申請をする相手方は、新たな免許権者とされている（従来は「従前の免許権者を経由して、新たな免許権者に申請する」とされていたが、平成12年に宅地建物取引業法施行規則第4条の5が改正されたことにより、現在では「直接新たな免許権者に申請する」こととされている）。新たな免許権者は、免許を与えた場合には、従前の免許権者に遅滞なく通知する（施行規則第4条の5）。
例えば、ある宅地建物取引業者（東京都知事免許）が東京都の事務所を廃止して、大阪府に事務所を新設する場合には、その宅地建物取引業者は直接大阪府知事に対して免許換えの申請をする（大阪府知事は新たな免許を与えた場合には、遅滞なくその旨を従前の免許権者である東京都知事に通知する）。
4）新たな免許の有効期間
免許換えにより取得した新たな免許の有効期間は、新たな免許を受けた時から5年間である（従前の免許の残存有効期間が満了した時から5年間ではない）。
新たな免許が与えられた時点で、従前の免許は自動的に失効する（法第7条第1項本文）。
5）他の届出との関係
免許換えの申請により新たな免許を取得する場合には、従前の免許に関する廃業等の届出（法第11条）は不要。従前の免許に関する宅地建物取引業者名簿の登載事項の変更の届出（法第9条）も不要である。
事務所
具体的には次の2種類の場所が「事務所」に該当する。（以下の文章は国土交通省の宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方にもとづいている）
（1）本店または支店（施行令第1条の2第1号）
商業登記簿等に記載されており、継続的に宅地建物取引業の営業の拠点となる実体を備えているものを指す。
ただし宅地建物取引業を営まない支店は「事務所」から除外される。
また本店は、支店の業務を統括する立場にあるため、本店が宅地建物取引業を直接営んでいない場合であっても、その本店は「事務所」に該当するものとされる。
（2）上記（1）以外で「継続的に業務を行うことができる施設」を有する場所で、宅地建物取引業に係る「契約を締結する権限を有する使用人」を置く場所（施行令第１条の2第2号）。
「継続的に業務を行うことができる施設」とは、固定的な施設であり、テント張りの施設や仮設小屋は含まれない。
「契約を締結する権限を有する使用人」とは、宅地建物取引主任者を指すものではなく、支店長・支配人などのように営業に関して一定範囲の代理権を持つ者を指している（ただし支店長等が同時に宅地建物取引主任者である場合がある）。
また「置く」とは常勤の使用人を置くという意味である。
以上の（1）と（2）の場所をあわせて、宅地建物取引業法では「事務所」と呼んでいる。
従って、会社の登記（商業登記簿）では支店として登記されていなくても、継続的に業務を行うことができる施設に、宅地建物取引業に係る支店長や支配人を置いていれば、その施設は「事務所」とみなされることになる。
なお、宅地建物取引業法ではよく似た概念として「事務所等」「事務所以外で専任の宅地建物取引主任者を置くべき場所」「標識を掲示すべき場所」「クーリングオフが適用されない場所」を定めているので、それぞれの違いに注意したい。
免許権者
免許権者は、宅地建物取引業を営もうとする者が設置する事務所の所在地より異なる。
1）同一の都道府県内に事務所を設置しようとするとき
この場合、免許権者は「都道府県知事」である。
例えば、東京都内に本店と宅地建物取引業を営業する支店を設置して、宅地建物取引業を営もうとする場合には、免許権者は「東京都知事」である。
2）2以上の都道府県内に事務所を設置しようとするとき。
この場合、免許権者は「国土交通大臣」である。
例えば、大阪府内に本店を設置し、東京都内に宅地建物取引業を営業する支店を設置して、宅地建物取引業を営もうとする場合には、免許権者は「国土交通大臣」である。（ただし実際の免許申請手続では、大阪府知事を経由して国土交通大臣に免許を申請する）
なお、都道府県知事から免許を受けた宅地建物取引業者を「知事免許」、国土交通大臣から免許を受けた宅地建物取引業者を「大臣免許」と呼ぶことがある。
免許
不正の手段で宅地建物取引業の免許を受けた者や、無免許で宅地建物取引業を営んだ者には、3年以下の懲役又は100万円以下の罰金という罰則が予定されている（法第79条第1号、第2号）。（詳しくは無免許営業等の禁止へ）
免許を受けるには、宅地建物取引業を営もうとする者（個人または法人）が、一定の不適格な事情（欠格事由）に該当しないことが要件とされている（法第5条第1項）。
この免許の欠格事由は、法律により詳細に規定されている（詳しくは免許の基準へ）
また宅地建物取引業の免許を受けるには、免許申請書および免許申請書の添付書類を都道府県知事または国土交通大臣に提出する必要があり、その記載事項等は詳細に法定されている（法第4条第1項、第2項、施行規則第1条の2）。
なお、宅地建物取引業の免許の有効期間は5年とされている（法第3条第2項）。
免許の有効期間の満了後、引き続き宅地建物取引業を営むためには、有効期間満了の日の90日前から30日前の期間内に免許の更新の申請書を提出する必要がある（法第3条第3項、施行規則第3条）。
免許の申請
1：免許の申請の方法
次の区分により都道府県知事または国土交通大臣に免許を申請する。
ア）ある一つの都道府県内に事務所を設置して、宅地建物取引業を営もうとするとき
この場合はその都道府県の知事に免許を申請する。例えば東京都内に本店と二つの支店を置く場合には、東京都知事に免許を申請し、東京都知事から免許を受ける。
イ）二つ以上の都道府県内に事務所を設置して、宅地建物取引業を営もうとするとき
この場合は、国土交通大臣から免許を受ける必要がある。ただし実際の免許申請手続は主たる事務所の所在地である都道府県の知事を経由して行なうこととされている（法第4条）。
例えば大阪府内に本店を置き、東京都内に支店を置く場合には、大阪府知事を経由して国土交通大臣に免許を申請し、国土交通大臣から免許を受ける。
2：免許申請書
国土交通大臣または都道府県知事に提出する免許申請書には、商号や役員の氏名などを記載しなければならない（法第4条第1項）。（詳しくは免許申請書へ）
3：免許申請書の添付書類
上記の免許申請書には、納税証明書、従業者名簿などの書類を添付しなければならない（法第4条第2項）。（詳しくは免許申請書の添付書類へ）
免許申請書
免許申請書に記載すべき事項は次のとおりである（宅地建物取引業法第4条第1項）。
1）商号または名称 （第4条第1項第1号）
2）法人である場合においてはその役員の氏名、事務所の代表者の氏名 （第4条第1項第2号、施行令第2条の2）
3）個人である場合においてはその者の氏名、事務所の代表者の氏名 （第4条第1項第3号、施行令第2条の2）
4）事務所の名称および所在地 （第4条第1項第4号）
5）事務所ごとに置かれる専任の宅地建物取引主任者の氏名 （第4条第1項第5号）
6）他に事業を行なっているときは、その事業の種類 （第4条第1項第6号）
免許申請書の添付書類
1）宅地建物取引業経歴書 （法第4条第2項第1号）
2）免許の欠格事由（法第5条第1項各号の事由）に該当しないことを誓約する書面 （法第4条第2項第2号）
3）事務所について専任の宅地建物取引主任者の設置義務を満たしていることを証する書面 （法第4条第2項第3号）
4）免許申請者（法人の場合は役員（相談役、顧問含む））、事務所の代表者、専任の宅地建物取引主任者が、成年被後見人および被保佐人に該当しない旨の登記事項証明書。これらの者が禁治産者、準禁治産者、破産者で復権を得ない者に該当しない旨の市町村の長の証明書 （施行規則第1条の2第1号、第1号の2）
5）法人である場合において、相談役および顧問の氏名と住所、発行済株式総数の100分の5以上の株式を有する株主または出資額の100分の5以上の額に相当する出資をしている出資者の氏名（名称）と住所、およびその株式の数またはその出資の金額を記載した書面 （施行規則第1条の2第2号）
6）事務所を使用する権原に関する書面（施行規則第1条の2第3号）
7）事務所付近の地図および事務所の写真（施行規則第1条の2第4号）
8）免許申請者、事務所の代表者、専任の宅地建物取引主任者の略歴を記載した書面 （施行規則第1条の2第5号）
9）法人である場合においては、直前1年の各事業年度の貸借対照表および損益計算書 （施行規則第1条の2第6号）
10）個人である場合においては、資産に関する調書 （施行規則第1条の2第7号）
11）宅地建物取引業に従事する者の名簿 （施行規則第1条の2第8号）
12）法人である場合においては法人税、個人である場合においては所得税の直前1年の各年度における納付すべき額および納付済額を証する書面 （施行規則第1条の2第9号）
13）法人である場合においては、登記簿謄本（施行規則第1条の2第10号）
14）個人である場合においては、住民票抄本またはこれに代わる書面（施行規則第1条の2第11号）