最終更新日：2008/10/29
免許
めんきょ宅地建物取引業を営もうとする者は、都道府県知事または国土交通大臣に宅地建物取引業の免許を申請し、免許を受けることが必要である（宅地建物取引業法第3条）。
不正の手段で宅地建物取引業の免許を受けた者や、無免許で宅地建物取引業を営んだ者には、3年以下の懲役又は100万円以下の罰金という罰則が予定されている（法第79条第1号、第2号）。（詳しくは無免許営業等の禁止へ）
免許を受けるには、宅地建物取引業を営もうとする者（個人または法人）が、一定の不適格な事情（欠格事由）に該当しないことが要件とされている（法第5条第1項）。
この免許の欠格事由は、法律により詳細に規定されている（詳しくは免許の基準へ）
また宅地建物取引業の免許を受けるには、免許申請書および免許申請書の添付書類を都道府県知事または国土交通大臣に提出する必要があり、その記載事項等は詳細に法定されている（法第4条第1項、第2項、施行規則第1条の2）。
なお、宅地建物取引業の免許の有効期間は5年とされている（法第3条第2項）。
免許の有効期間の満了後、引き続き宅地建物取引業を営むためには、有効期間満了の日の90日前から30日前の期間内に免許の更新の申請書を提出する必要がある（法第3条第3項、施行規則第3条）。
-- 本文のリンク用語の解説 --
宅地建物取引業
宅地建物取引業とは「宅地建物の取引」を「業として行う」ことである（法第2条第2号）。
ここで「宅地建物の取引」と「業として行う」とは具体的には次の意味である。
1）「宅地建物の取引」とは次のアおよびイを指している。
ア：宅地建物の売買・交換
イ：宅地建物の売買・交換・賃借の媒介・代理
上記1）のアでは「宅地建物の賃借」が除外されている。このため、自ら貸し主として賃貸ビル・賃貸マンション・アパート・土地・駐車場を不特定多数の者に反復継続的に貸す行為は、宅地建物取引業から除外されているので、宅地建物取引業の免許を取得する必要がない。
またここで言う「宅地」とは宅地建物取引業法上の宅地を指す（詳しくは「宅地（宅地建物取引業法における〜）」を参照のこと）。
2）「業として行う」とは、宅地建物の取引を「社会通念上事業の遂行とみることができる程度に行う状態」を指す。具体的な判断基準は宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方の「第2条第2号関係」に記載されているが、主な考え方は次のとおりである。
ア：取引の対象者
広く一般の者を対象に取引を行なおうとするものは事業性が高く、取引の当事者に特定の関係が認められるものは事業性が低い。
イ：取引の反復継続性
反復継続的に取引を行なおうとするものは事業性が高く、1回限りの取引として行なおうとするものは事業性が低い。
ここで「宅地建物の取引」と「業として行う」とは具体的には次の意味である。
1）「宅地建物の取引」とは次のアおよびイを指している。
ア：宅地建物の売買・交換
イ：宅地建物の売買・交換・賃借の媒介・代理
上記1）のアでは「宅地建物の賃借」が除外されている。このため、自ら貸し主として賃貸ビル・賃貸マンション・アパート・土地・駐車場を不特定多数の者に反復継続的に貸す行為は、宅地建物取引業から除外されているので、宅地建物取引業の免許を取得する必要がない。
またここで言う「宅地」とは宅地建物取引業法上の宅地を指す（詳しくは「宅地（宅地建物取引業法における〜）」を参照のこと）。
2）「業として行う」とは、宅地建物の取引を「社会通念上事業の遂行とみることができる程度に行う状態」を指す。具体的な判断基準は宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方の「第2条第2号関係」に記載されているが、主な考え方は次のとおりである。
ア：取引の対象者
広く一般の者を対象に取引を行なおうとするものは事業性が高く、取引の当事者に特定の関係が認められるものは事業性が低い。
イ：取引の反復継続性
反復継続的に取引を行なおうとするものは事業性が高く、1回限りの取引として行なおうとするものは事業性が低い。
無免許営業等の禁止
宅地建物取引業の免許を受けないで、宅地建物取引業の営業（または表示行為・広告行為）を行なうことは、法律上禁止されている（宅地建物取引業法第12条）。これを無免許営業等の禁止という。具体的には次のとおり
1）無免許営業の禁止（法第12条第1項）
宅地建物取引業を無免許で営むことは、宅地建物取引業法の免許制度の根本をゆるがす重大な違反行為である。
そのため、無免許の営業を行なった者には、宅地建物取引業法上の最も重い罰則として、3年以下の懲役または100万円以下の罰金（または両者の併科）が予定されている（法第79条第2号）。
2）無免許の表示行為・広告行為の禁止（法第12条第2項）
無免許の者が実際に営業を行なわない場合（または営業が事後的に立証できない場合）であっても、無免許の者が看板等において宅地建物取引業者である旨を表示した場合（表示行為）や、無免許の者が宅地建物取引業を営む目的で広告をした場合（広告行為）については、そうした表示行為・広告行為そのものが宅地建物取引業法上の処罰対象とされる。
具体的には、そうした無免許の表示行為・無免許の広告行為を行なった者に対しては、30万円以下の罰金が予定されている（法第82条第2号）。
1）無免許営業の禁止（法第12条第1項）
宅地建物取引業を無免許で営むことは、宅地建物取引業法の免許制度の根本をゆるがす重大な違反行為である。
そのため、無免許の営業を行なった者には、宅地建物取引業法上の最も重い罰則として、3年以下の懲役または100万円以下の罰金（または両者の併科）が予定されている（法第79条第2号）。
2）無免許の表示行為・広告行為の禁止（法第12条第2項）
無免許の者が実際に営業を行なわない場合（または営業が事後的に立証できない場合）であっても、無免許の者が看板等において宅地建物取引業者である旨を表示した場合（表示行為）や、無免許の者が宅地建物取引業を営む目的で広告をした場合（広告行為）については、そうした表示行為・広告行為そのものが宅地建物取引業法上の処罰対象とされる。
具体的には、そうした無免許の表示行為・無免許の広告行為を行なった者に対しては、30万円以下の罰金が予定されている（法第82条第2号）。
免許の基準
宅地建物取引業を営もうとする者（個人または法人）が、宅地建物取引業の免許を申請した場合には、国土交通大臣または都道府県知事は、一定の事由に該当する場合には、免許を与えることができないとされている（宅地建物取引業法第5条第1項）。具体的には次のとおりである。
＜なお下記5・6・11の「役員」の定義は役員（免許の基準における〜）を参照のこと＞
1）免許申請書等で、重要な事項の虚偽記載等がある場合
宅地建物取引業を営もうとする者が提出した免許申請書や免許申請書の添付書類において、重要な事項について虚偽の記載があり、または重要な事実の記載が欠けている場合には、免許を与えることができない（法第5条第1項本文）。
2）専任の宅地建物取引主任者の設置義務を満たさない者
宅地建物取引業を営もうとする者が、その事務所に関して宅地建物取引主任者の設置義務を満たさない場合には、免許を与えることができない（法第5条第1項第9号）。
3）成年被後見人、被保佐人、復権を得ない破産者
宅地建物取引業を営もうとする個人が、成年被後見人、被保佐人、破産者で復権を得ないものであるときは、免許を与えることができない（法第5条第1項第1号）。
4）一定の事情で免許の取消しをされてから5年を経過しない者
宅地建物取引業を営もうとする個人が、次のア・イ・ウの事情により免許を取消されてから5年を経過しない者であるときは、免許を与えることができない（法第5条第2号）。
ア：不正の手段により免許を受けたために、免許を取消された者（法第66条第1項第8号）
イ：業務停止処分に該当する行為＜法第65条第2項の行為＞を行ない、特に情状が重いために、免許を取消された者（法第66条第1項第9号）
ウ：業務停止処分を受けて、業務停止処分に違反したために、免許を取消された者（法第66条第1項第9号）
5）免許の取消しをされた法人の役員であった者で、法人の免許の取消しから5年を経過しない者
宅地建物取引業を営んでいた法人が、上記4）のア・イ・ウの事情により免許の取消しを受けた場合において、聴聞の公示の日（免許取消し処分に係る聴聞の日時・場所が公示された日）の60日前以内にその法人の役員（注）であった者は、法人の免許の取消しから5年を経過しない場合には、個人として免許を受けることができない（法第5条第1項第2号）。（詳しくは免許の基準（役員の連座）へ）
6）一定の時期に廃業・解散等した個人（または法人の役員）で、廃業の届出等から5年を経過しない者
これは免許取消し処分が下されることを回避するために、廃業・解散等してしまった場合を指している（法第5条第1項第2号の2、第2号の3）。（詳しくは免許の基準（廃業等）へ）
7）刑事罰の執行を終えてから5年を経過しない者等
免許を取得しようとする個人が、過去に一定の刑事罰を受けた経歴がある場合には、原則として刑の執行を終えてから5年間は、免許を受けることができない。（詳しくは免許の基準（刑事罰）へ）
8）免許の申請前5年以内に、宅地建物取引業に関し不正または著しく不当な行為をした者 （法第5条第1項第4号）
9）宅地建物取引業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者 （法第5条第1項第5号）
10）営業に関し成年者と同一の能力を有しない未成年者で、その法定代理人が上記3）から9）のいずれかに該当するもの （法第5条第1項第6号）
未成年者は、婚姻をした場合（離婚後を含む）または営業の許可を受けた場合には、成年者と同一の能力を有することとなり、法定代理人の同意なくして有効に法律行為を行なうことが可能になる。しかし未婚かつ営業許可のない未成年者は法定代理人の同意を必要とする（詳しくは未成年者へ）。そこでこうした未成年者については法定代理人が上記3）から9）の欠格事由に該当しないことが要求されている。
11）法人が免許を取得しようとする場合に、その役員（注）のうちに、上記3）から9）までのいずれかに該当する者があるもの （法第5条第1項第7号）
12）法人が免許を取得しようとする場合に、その事務所の代表者のうちに、上記3）から9）までのいずれかに該当する者があるもの （法第5条第1項第7号）
13）個人が免許を取得しようとする場合に、その事務所の代表者のうちに上記3）から9）までのいずれかに該当する者のあるもの （法第5条第1項第8号）
（注）上記5）・6）・11）における役員は、実質的な支配力を有する者を含む広い概念である。詳しくは役員（免許の基準における〜）を参照のこと。
＜なお下記5・6・11の「役員」の定義は役員（免許の基準における〜）を参照のこと＞
1）免許申請書等で、重要な事項の虚偽記載等がある場合
宅地建物取引業を営もうとする者が提出した免許申請書や免許申請書の添付書類において、重要な事項について虚偽の記載があり、または重要な事実の記載が欠けている場合には、免許を与えることができない（法第5条第1項本文）。
2）専任の宅地建物取引主任者の設置義務を満たさない者
宅地建物取引業を営もうとする者が、その事務所に関して宅地建物取引主任者の設置義務を満たさない場合には、免許を与えることができない（法第5条第1項第9号）。
3）成年被後見人、被保佐人、復権を得ない破産者
宅地建物取引業を営もうとする個人が、成年被後見人、被保佐人、破産者で復権を得ないものであるときは、免許を与えることができない（法第5条第1項第1号）。
4）一定の事情で免許の取消しをされてから5年を経過しない者
宅地建物取引業を営もうとする個人が、次のア・イ・ウの事情により免許を取消されてから5年を経過しない者であるときは、免許を与えることができない（法第5条第2号）。
ア：不正の手段により免許を受けたために、免許を取消された者（法第66条第1項第8号）
イ：業務停止処分に該当する行為＜法第65条第2項の行為＞を行ない、特に情状が重いために、免許を取消された者（法第66条第1項第9号）
ウ：業務停止処分を受けて、業務停止処分に違反したために、免許を取消された者（法第66条第1項第9号）
5）免許の取消しをされた法人の役員であった者で、法人の免許の取消しから5年を経過しない者
宅地建物取引業を営んでいた法人が、上記4）のア・イ・ウの事情により免許の取消しを受けた場合において、聴聞の公示の日（免許取消し処分に係る聴聞の日時・場所が公示された日）の60日前以内にその法人の役員（注）であった者は、法人の免許の取消しから5年を経過しない場合には、個人として免許を受けることができない（法第5条第1項第2号）。（詳しくは免許の基準（役員の連座）へ）
6）一定の時期に廃業・解散等した個人（または法人の役員）で、廃業の届出等から5年を経過しない者
これは免許取消し処分が下されることを回避するために、廃業・解散等してしまった場合を指している（法第5条第1項第2号の2、第2号の3）。（詳しくは免許の基準（廃業等）へ）
7）刑事罰の執行を終えてから5年を経過しない者等
免許を取得しようとする個人が、過去に一定の刑事罰を受けた経歴がある場合には、原則として刑の執行を終えてから5年間は、免許を受けることができない。（詳しくは免許の基準（刑事罰）へ）
8）免許の申請前5年以内に、宅地建物取引業に関し不正または著しく不当な行為をした者 （法第5条第1項第4号）
9）宅地建物取引業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者 （法第5条第1項第5号）
10）営業に関し成年者と同一の能力を有しない未成年者で、その法定代理人が上記3）から9）のいずれかに該当するもの （法第5条第1項第6号）
未成年者は、婚姻をした場合（離婚後を含む）または営業の許可を受けた場合には、成年者と同一の能力を有することとなり、法定代理人の同意なくして有効に法律行為を行なうことが可能になる。しかし未婚かつ営業許可のない未成年者は法定代理人の同意を必要とする（詳しくは未成年者へ）。そこでこうした未成年者については法定代理人が上記3）から9）の欠格事由に該当しないことが要求されている。
11）法人が免許を取得しようとする場合に、その役員（注）のうちに、上記3）から9）までのいずれかに該当する者があるもの （法第5条第1項第7号）
12）法人が免許を取得しようとする場合に、その事務所の代表者のうちに、上記3）から9）までのいずれかに該当する者があるもの （法第5条第1項第7号）
13）個人が免許を取得しようとする場合に、その事務所の代表者のうちに上記3）から9）までのいずれかに該当する者のあるもの （法第5条第1項第8号）
（注）上記5）・6）・11）における役員は、実質的な支配力を有する者を含む広い概念である。詳しくは役員（免許の基準における〜）を参照のこと。
免許申請書
宅地建物取引業の免許を受けようとする者が、国土交通大臣または都道府県知事に提出する申請書のこと。免許申請書の様式は、宅地建物取引業法施行規則の様式第1号で定められている（施行規則第1条）。
免許申請書に記載すべき事項は次のとおりである（宅地建物取引業法第4条第1項）。
1）商号または名称 （第4条第1項第1号）
2）法人である場合においてはその役員の氏名、事務所の代表者の氏名 （第4条第1項第2号、施行令第2条の2）
3）個人である場合においてはその者の氏名、事務所の代表者の氏名 （第4条第1項第3号、施行令第2条の2）
4）事務所の名称および所在地 （第4条第1項第4号）
5）事務所ごとに置かれる専任の宅地建物取引主任者の氏名 （第4条第1項第5号）
6）他に事業を行なっているときは、その事業の種類 （第4条第1項第6号）
免許申請書に記載すべき事項は次のとおりである（宅地建物取引業法第4条第1項）。
1）商号または名称 （第4条第1項第1号）
2）法人である場合においてはその役員の氏名、事務所の代表者の氏名 （第4条第1項第2号、施行令第2条の2）
3）個人である場合においてはその者の氏名、事務所の代表者の氏名 （第4条第1項第3号、施行令第2条の2）
4）事務所の名称および所在地 （第4条第1項第4号）
5）事務所ごとに置かれる専任の宅地建物取引主任者の氏名 （第4条第1項第5号）
6）他に事業を行なっているときは、その事業の種類 （第4条第1項第6号）
免許申請書の添付書類
宅地建物取引業を営もうとする者が、宅地建物取引業の免許を申請する場合には、次の書類を免許申請書に添付しなければならないとされている（宅地建物取引業法第4条第2項）。
1）宅地建物取引業経歴書 （法第4条第2項第1号）
2）免許の欠格事由（法第5条第1項各号の事由）に該当しないことを誓約する書面 （法第4条第2項第2号）
3）事務所について専任の宅地建物取引主任者の設置義務を満たしていることを証する書面 （法第4条第2項第3号）
4）免許申請者（法人の場合は役員（相談役、顧問含む））、事務所の代表者、専任の宅地建物取引主任者が、成年被後見人および被保佐人に該当しない旨の登記事項証明書。これらの者が禁治産者、準禁治産者、破産者で復権を得ない者に該当しない旨の市町村の長の証明書 （施行規則第1条の2第1号、第1号の2）
5）法人である場合において、相談役および顧問の氏名と住所、発行済株式総数の100分の5以上の株式を有する株主または出資額の100分の5以上の額に相当する出資をしている出資者の氏名（名称）と住所、およびその株式の数またはその出資の金額を記載した書面 （施行規則第1条の2第2号）
6）事務所を使用する権原に関する書面（施行規則第1条の2第3号）
7）事務所付近の地図および事務所の写真（施行規則第1条の2第4号）
8）免許申請者、事務所の代表者、専任の宅地建物取引主任者の略歴を記載した書面 （施行規則第1条の2第5号）
9）法人である場合においては、直前1年の各事業年度の貸借対照表および損益計算書 （施行規則第1条の2第6号）
10）個人である場合においては、資産に関する調書 （施行規則第1条の2第7号）
11）宅地建物取引業に従事する者の名簿 （施行規則第1条の2第8号）
12）法人である場合においては法人税、個人である場合においては所得税の直前1年の各年度における納付すべき額および納付済額を証する書面 （施行規則第1条の2第9号）
13）法人である場合においては、登記簿謄本（施行規則第1条の2第10号）
14）個人である場合においては、住民票抄本またはこれに代わる書面（施行規則第1条の2第11号）
1）宅地建物取引業経歴書 （法第4条第2項第1号）
2）免許の欠格事由（法第5条第1項各号の事由）に該当しないことを誓約する書面 （法第4条第2項第2号）
3）事務所について専任の宅地建物取引主任者の設置義務を満たしていることを証する書面 （法第4条第2項第3号）
4）免許申請者（法人の場合は役員（相談役、顧問含む））、事務所の代表者、専任の宅地建物取引主任者が、成年被後見人および被保佐人に該当しない旨の登記事項証明書。これらの者が禁治産者、準禁治産者、破産者で復権を得ない者に該当しない旨の市町村の長の証明書 （施行規則第1条の2第1号、第1号の2）
5）法人である場合において、相談役および顧問の氏名と住所、発行済株式総数の100分の5以上の株式を有する株主または出資額の100分の5以上の額に相当する出資をしている出資者の氏名（名称）と住所、およびその株式の数またはその出資の金額を記載した書面 （施行規則第1条の2第2号）
6）事務所を使用する権原に関する書面（施行規則第1条の2第3号）
7）事務所付近の地図および事務所の写真（施行規則第1条の2第4号）
8）免許申請者、事務所の代表者、専任の宅地建物取引主任者の略歴を記載した書面 （施行規則第1条の2第5号）
9）法人である場合においては、直前1年の各事業年度の貸借対照表および損益計算書 （施行規則第1条の2第6号）
10）個人である場合においては、資産に関する調書 （施行規則第1条の2第7号）
11）宅地建物取引業に従事する者の名簿 （施行規則第1条の2第8号）
12）法人である場合においては法人税、個人である場合においては所得税の直前1年の各年度における納付すべき額および納付済額を証する書面 （施行規則第1条の2第9号）
13）法人である場合においては、登記簿謄本（施行規則第1条の2第10号）
14）個人である場合においては、住民票抄本またはこれに代わる書面（施行規則第1条の2第11号）