最終更新日：2008/10/29
売り主の瑕疵担保責任（品確法における〜）
うりぬしのかしたんぽせきにん（ひんかくほうにおける〜）売買契約や請負契約では、契約の対象となった物に瑕疵（かし）があることが後日判明した場合には、売り主や請負人は損害賠償等の責任を負わなければならない場合がある。
このように売り主や請負人が負うべき損害賠償等の責任を「瑕疵担保責任」（かしたんぽせきにん）と呼んでいる。（「瑕疵」は「欠陥」の意味である）
瑕疵担保責任は、売買契約については民法第570条で規定されている。しかしながら民法第570条は任意規定であるので、住宅の売買契約の実務では、売り主が瑕疵担保責任を負う期間を2年などの短い期間に設定するのが通例となっている。このように売り主の瑕疵担保責任が事実上非常に限定されていることが、欠陥住宅問題の発生原因のひとつであると考えられている。
こうした状況を改善するため、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）第88条では「新築住宅の売買契約においては、売主は、住宅の引き渡しの時から10年間にわたって、構造耐力上主要な部分等に関する瑕疵担保責任を必ず負う」と規定した。
これは住宅の主要部分について売り主が引き渡し時から10年間にわたり瑕疵担保責任を負うことを義務付けることで、住宅の買い主を強く保護する規定である。
このような「品確法における売り主の瑕疵担保責任」の具体的な内容は次のとおりである。
1）適用対象は新築住宅のみである。
住宅品質確保法では、売り主が10年間にわたり瑕疵担保責任を負うことを義務付けているが、この対象となるのは「新築住宅」のみであり、「既存住宅」は対象外である。（既存住宅とは、「新築後1年以上経過した住宅」および「新築後1年以内に人が居住したことがある住宅」を指す）
従って、既存住宅の売り主には、住宅品質確保法第88条はいっさい適用されないので、既存住宅に関しては民法第570条により売り主の責任を追及するほかない（詳しくは「瑕疵担保責任」へ）。
ただし既存住宅の売主が宅地建物取引業者であるときは、宅地建物取引業法にもとづき、その売り主の瑕疵担保責任の期間が設定されている。（詳しくは「瑕疵担保責任（宅地建物取引業法における〜）」へ）
2）適用対象は「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」のみである。
「構造耐力上主要な部分」や「雨水の浸入を防止する部分」に該当しない部分（例えば住宅の内装など）について欠陥が判明したとしても、住宅品質確保法第88条は適用されない。この場合は民法第570条により売り主の責任を追及する。
3）瑕疵は「隠れたる瑕疵」であることが必要とされる。
売買契約における売り主の瑕疵担保責任は、契約の対象となる物に「隠れたる瑕疵」が存在する場合にのみ発生する。
ここでいう「隠れたる瑕疵」とは、「買い主が一般的に要求される程度の注意をはらったにもかかわらず買主が発見できなかった欠陥」のことである。従って、一般人である買い主が通常知ることができないような欠陥は「隠れたる瑕疵」に該当し、瑕疵担保責任を追及することができる。
4）引き渡しから10年が過ぎると、瑕疵担保責任を追及できなくなる。
売り主に対して瑕疵担保責任を追及することができる期間は、引き渡し時（売り主から買い主への引き渡しまたは建築業者から売り主への引き渡しのどちらか早い方）から10年間に限定されている。
従って、例えばマンションの外壁に欠陥があり、その欠陥が引き渡しから11年後に発見されたとしても、品確法第88条は適用されない。
5）権利行使期間が終了すると、瑕疵担保責任を追及できなくなる。
瑕疵担保責任を追及するためには、買い主が欠陥を発見したときから１年以内に、売り主に対して瑕疵担保責任を追及する必要がある。この1年の期間を「権利行使期間」という（品確法第88条、民法第570条・566条）。
この権利行使期間が過ぎてから、売り主に対して欠陥の補修または損害の賠償などを初めて要求したとしても、売り主は瑕疵担保責任を負わないのである。
6）瑕疵担保責任の追及の方法は「瑕疵修補請求」と「損害賠償請求」と「契約解除」である。
瑕疵担保責任を追及する方法としては、買い主は売り主に対して、住宅の欠陥の補修工事を要求できる（これを「瑕疵修補請求」という）。
また、住宅の欠陥の補修工事が可能な場合であっても、補修工事を要求することなく、その欠陥から生じた損害を金銭で賠償するように要求できる（これを「損害賠償請求」という）。
つまり買い主は自らの判断で、補修工事と金銭賠償のどちらでも要求することができる。また補修工事と金銭賠償を組み合わせて要求することもできる。
なお、欠陥の程度がひどく、契約の目的を達することができない場合（欠陥により住宅に住むことが困難な場合など）には、売買契約そのものを解除して、代金全額の返還と損害賠償を要求することも可能である（品確法第88条、民法第570条・566条）。
売買契約
売買契約は諾成契約とされている。つまり当事者の双方が意思を表示し、意思が合致するだけで成立する（財産が引渡されたときに成立するのではない）。
また売買契約は不要式契約なので、書面による必要はなく口頭でも成立する。
また売買契約は財産権を移転する契約であるが、その対価として交付されるのは金銭でなければならない（金銭以外の物を対価として交付すると「交換契約」となってしまう）。
当事者の双方の意思の合致により売買契約が成立した時、売り主には「財産権移転義務」が発生し、買い主には「代金支払義務」が発生する。両方の義務の履行は「同時履行の関係」に立つとされる。
請負契約
「請負契約」では、労務の供給そのものが目的ではなく、仕事の完成が目的である点に最大の特徴がある。
請負契約については民法第632条から第642条で規定されているが、建設工事に関しては「建設業法」による規制があり、さらに「建設工事標準請負契約約款」と呼ばれるモデル契約書が存在している。 請負契約の一般的な内容は民法では次のとおりである。
1）請負人は、仕事の目的物（例えば家屋の建築工事ならば家屋を指す）を引渡すと同時に、報酬を請求することができる（民法第633条）。
2）注文者は、仕事の目的物に瑕疵（欠陥のこと）がある場合には、その修補を請求し、損害賠償を請求することができる（民法第634条）。
3）注文者は、仕事の目的物に瑕疵（欠陥のこと）がある場合において、そのせいで契約の目的を達成できないときは請負契約を解除できる（ただし建物工事請負契約については解除できない）（民法第635条）。 4）上記2）・3）の規定は、注文者の指図等により瑕疵が発生した場合には適用しない（民法第636条）。
5）上記2）の瑕疵修補請求権・損害賠償請求権は、仕事の目的物を引き渡した時から1年間に限り行使することができる。ただし仕事の目的物が土地の工作物（建物等）であるときは5年間行使できる。また仕事の目的物が石造・金属造などの工作物（建物等）であるときは10年間行使できる（民法第637条・638条）。
6）注文者は仕事が完成する前においては、いつでも、損害を賠償して、契約の解除をすることができる（民法第641条）。
ただし建設業界で使用されている建設工事標準請負契約約款では、上記5）の期間はさらに縮減されている。
損害賠償
債務不履行や不法行為などの違法な事実があり、その事実と損害の発生とに因果関係があれば損害賠償義務を負うことになる。その損害は、財産的か精神的かを問わず、積極的（実際に発生した損害）か消極的（逸失利益など）かも問わず填補の対象となる。
ただし、その範囲は、通常生ずべき損害とされ、当事者に予見可能性がない損害は対象とはならない（相当因果関係、因果の連鎖は無限に続くから、予見可能性の範囲に留めるという趣旨）。
損害賠償は原則として金銭でなされる。また、損害を受けた者に過失があるときは賠償額は減額され（過失相殺）、損害と同時に利益もあれば賠償額から控除される（損益相殺）。
なお、同じように損害の填補であっても、適法な行為（公権力の行使）によって生じた不利益に対する填補は、「損失補償」といわれて区別される。
任意規定
この反対に、当事者の意思に左右されずに強制的に適用される規定は「強行規定」と呼ばれる。
住宅の品質確保の促進等に関する法律
品確法は、平成10年の秋田県木造住宅株式会社の破産による千葉県の欠陥住宅被害の発生を直接のきっかけとして、欠陥住宅に対する世論の高まりを受けて、建設省（現国土交通省）が法制化を推進し、平成11年6月に国会で成立し、平成12年4月1日から施行された法律である。
なお、品確法は平成14年8月20日に改正され、その際に既存住宅（新築後1年以上経過した住宅または新築後1年以内に人が住んだことがある住宅をいう）についての住宅性能評価が導入されている。
品確法の主な内容は次のとおりである。
1）住宅性能評価書の作成
国土交通大臣により登録を受けた評価専門会社等（これを登録住宅性能評価機関という）に依頼することにより、住宅性能評価書を作成することができる（同法第5条）。
住宅性能評価書には、設計図等をもとに作成される設計住宅性能評価書と、実際に住宅を検査することにより作成される建設住宅性能評価書がある。
2）住宅性能評価書の作成方法
登録住宅性能評価機関は、住宅性能評価書を作成するにあたっては、国土交通大臣が定めた正式な評価基準である「日本住宅性能表示基準」に準拠しなければならない（同法第5条、第3条）。
3）住宅性能評価書の役割
住宅の建築請負契約書または新築住宅の売買契約書に、住宅性能評価書を添付した場合等には、請負人や売主はその評価書に表示されたとおりの性能の住宅を、注文者や買い主に引き渡す義務を負うことになる（同法第6条）。（詳しくは住宅性能評価書と請負契約・売買契約の関係へ）
4）弁護士会による紛争処理
建設住宅性能評価書が交付された住宅について、請負契約または売買契約に関する紛争が発生した場合には、紛争の当事者は、弁護士会の内部に設置されている指定住宅紛争処理機関に対して、紛争の処理を申し立てることができる（同法第63条）。
紛争処理を申請する際に当事者が負担する費用は、原則として1万円である（同法69条および同法施行規則第104条・第105条）。
5）住宅紛争処理支援センターの設置
上記4）の弁護士会による紛争処理を支援する等の目的で、住宅紛争処理支援センターが設置された。具体的には住宅紛争処理支援センターとして「財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター」が国土交通大臣によりすでに指定されている（同法第78条）。
この住宅紛争処理支援センターは、弁護士会に対して紛争処理の業務に要する費用を助成するほか、登録住宅性能評価機関から負担金を徴収する等の事務を行なっている。
6）10年間の瑕疵担保責任の義務付け
売買契約や請負契約では、契約の対象となった物に欠陥があることが後日判明した場合には、売り主や請負人は民法第638条等・民法570条の規定により、原則として損害賠償等の責任を負わなければならない。
このような売り主や請負人の責任を「瑕疵担保責任」（かしたんぽせきにん）と呼ぶ。（瑕疵は「きず」という意味であり、「欠陥」と同じ意味である）
しかしながら実際の請負契約・売買契約では、瑕疵担保責任を負う期間が「2年」などの短い期間に設定されるのが普通であり、このことが欠陥住宅問題の発生原因のひとつであると考えられた。
こうした状況を改善するため、住宅品質確保法では「住宅を新築する建設工事の請負契約や新築住宅の売買契約では、請負人や売主は、住宅を引き渡した時から10年間にわたって、住宅の主要な部分に関する瑕疵担保責任を必ず負う」と規定し、住宅の注文者や買主を強く保護している（同法第87条・第88条）。
（詳しくは「請負人の瑕疵担保責任（品確法における〜）」「売り主の瑕疵担保責任（品確法における〜）」へ）
構造耐力上主要な部分
1）在来工法の木造住宅の場合
基礎に関するものとして「基礎」「基礎ぐい」、軸組に関するものとして「土台」「壁」「柱」「斜材（筋かいなど）」「横架材」「床版」、屋根に関するものとして「小屋組」「屋根版」が、「構造耐力上主要な部分」に該当する。
2）鉄筋コンクリート造のマンションの場合
「基礎」「基礎ぐい」「壁」「床版」「屋根版」が「構造耐力上主要な部分」に該当する。
このような「構造耐力上主要な部分」については、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）で新築住宅に関する10年間の瑕疵担保責任が義務付けられている。（詳しくは「請負人の瑕疵担保責任（品確法における〜）」、「売り主の瑕疵担保責任（品確法における〜）」へ）
なお、「構造耐力上主要な部分」の正確な定義は次のとおりである。
「基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材（筋かい、方づえ、火打材その他これらに類するものをいう）、床版、屋根版又は横架材（はり、けたその他これらに類するものをいう）で、建築物の自重若しくは積載荷重、積雪、風圧、土圧若しくは水圧又は地震その他の震動若しくは衝撃を支えるものをいう」（建築基準法施行令第1条第3号）。
またよく似た用語として建築基準法第2条第5号では「主要構造部」という用語を定義している。
この「主要構造部」とは「壁・柱・床・はり・屋根・階段」のことである。ただし、構造上重要でない最下階の床、間仕切り用の壁、間柱、つけ柱、局所的な小階段などは「主要構造部」から除外されている。
瑕疵担保責任
特定物の売買契約において、その特定物に「隠れたる瑕疵（かし）」があったとき、売り主は買い主に対して損害賠償等の責任を負う場合がある。
このように売り主が買い主に対して負うべき損害賠償等の責任を「瑕疵担保責任」と呼んでいる（民法第570条）。
「特定物」とは、取引当事者がその物の個性に着目して取引するような物のことであり、具体的には、美術品、中古車、不動産（土地・新築建物・中古建物）などのことである。
また「隠れたる瑕疵」とは、買い主が取引において一般的に必要とされる程度の注意をしても発見できないような、物の品質・性能に関する「欠陥」のことである。
例えば、中古住宅の売買において、売買契約後に中古住宅に雨漏りが発生し、その原因が売買契約当時に存在した屋根の欠陥であるならば、売り主は買い主に対して「瑕疵担保責任」を負うこととなる。
このような売り主が負うべき「瑕疵担保責任」の具体的な内容は次のとおりである。
a）買い主は売り主に損害賠償を請求することができる（民法第570条）。
b）瑕疵の程度が、売買契約の目的を達成できないほどに重大であるときは、買い主は売買契約を解除できる（民法第570条）。
c）瑕疵担保責任を追及できる期間は、民法上には特に定めがない。例えば契約書において「中古住宅を買主に引き渡した日から1年間だけ売り主は瑕疵担保責任を負う」と定めることも民法上は可能である。
d）損害賠償請求や契約解除ができる期間は「買い主が瑕疵の存在を知った時から1年以内」に制限されている（これを「権利行使期間」という）。
なお、宅地建物取引業法や住宅品質確保法では、上記c）について特別な規制を設けている。（詳しくは「瑕疵担保責任（宅地建物取引業法における〜）」「売り主の瑕疵担保責任（品確法における〜）」へ）
2）建築請負契約における瑕疵担保責任
特定物の売買契約だけでなく、建築物などの建築請負契約についても、民法では請負人の「瑕疵担保責任」を定めて、注文者を保護している（民法第634条から第640条まで）。
この民法における請負人の「瑕疵担保責任」の具体的内容は次のとおりである。
a）建築請負工事の注文者は、請負人に対して建築物の欠陥についての損害賠償を請求することができる（民法第634条第2項）。
b）建築請負工事の注文者は、請負人に対して建築物の欠陥を補修する工事を行なうよう請求することができる（民法第634条第1項）。
c）瑕疵担保責任を追及できる期間は、民法第638条により「コンクリート造などの建築物では引き渡しから10年、木造などの建築物では引き渡しから5年」と定められているが、この10年・5年の瑕疵担保責任期間は契約により短縮できる。そのため実際の建築請負契約書では「引き渡しから2年」とされることが多い。
ｄ）損害賠償請求や補修工事の請求ができる期間は「注文者が瑕疵の存在を知った時から1年以内」に制限されている（民法第638条第1項）。
なお住宅品質確保法で、上記c）について特別な規制を設けて、注文者保護を強化している。（詳しくは「請負人の瑕疵担保責任（品確法における〜）」へ）
瑕疵担保責任（宅地建物取引業法における〜）
この瑕疵担保責任の規定により、買い主は瑕疵の存在を知った時から1年以内に限り、売り主に対して損害賠償を請求し、または契約を解除することができる（民法第570条）。
しかし売り主の側からすると、この民法570条の規定に従うならば、例えば買い主が5年後に瑕疵の存在を知った場合でも、売り主は瑕疵担保責任から逃れることができないことになる。こうした点を考慮して、宅地建物取引業法では、次のような規定を設け、買い主が瑕疵担保責任を追及できる期間を制限した。
1）宅地建物取引業者が、自ら売り主として土地・建物を売却するとき、買い主が瑕疵担保責任を追及できる期間を「土地・建物の引渡しの日から2年間」とすることができる。
2）上記1）の場合を除き、宅地建物取引業者が、自ら売り主として土地・建物を売却するときには、瑕疵担保責任の内容について民法の規定よりも買い主に不利となるような特約をすることはできない。
なお新築住宅の売買契約については、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）により買主保護が強化されている。このため、新築住宅の売買契約に関しては、宅地建物取引業法よりも、品確法のほうが優先される。（詳しくは「売り主の瑕疵担保責任（品確法における〜）」へ）
構造耐力上主要な部分
1）在来工法の木造住宅の場合
基礎に関するものとして「基礎」「基礎ぐい」、軸組に関するものとして「土台」「壁」「柱」「斜材（筋かいなど）」「横架材」「床版」、屋根に関するものとして「小屋組」「屋根版」が、「構造耐力上主要な部分」に該当する。
2）鉄筋コンクリート造のマンションの場合
「基礎」「基礎ぐい」「壁」「床版」「屋根版」が「構造耐力上主要な部分」に該当する。
このような「構造耐力上主要な部分」については、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）で新築住宅に関する10年間の瑕疵担保責任が義務付けられている。（詳しくは「請負人の瑕疵担保責任（品確法における〜）」、「売り主の瑕疵担保責任（品確法における〜）」へ）
なお、「構造耐力上主要な部分」の正確な定義は次のとおりである。
「基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材（筋かい、方づえ、火打材その他これらに類するものをいう）、床版、屋根版又は横架材（はり、けたその他これらに類するものをいう）で、建築物の自重若しくは積載荷重、積雪、風圧、土圧若しくは水圧又は地震その他の震動若しくは衝撃を支えるものをいう」（建築基準法施行令第1条第3号）。
またよく似た用語として建築基準法第2条第5号では「主要構造部」という用語を定義している。
この「主要構造部」とは「壁・柱・床・はり・屋根・階段」のことである。ただし、構造上重要でない最下階の床、間仕切り用の壁、間柱、つけ柱、局所的な小階段などは「主要構造部」から除外されている。
雨水の浸入を防止する部分
具体的には次の部分が「雨水の浸入を防止する部分」に該当する。
1）住宅の屋根と外壁 （具体的には屋根・外壁の仕上げ・下地などを指す）
2）住宅の屋根・外壁の開口部に設ける戸・わくその他の建具 （具体的にはサッシなどを指す）
3）雨水を排除するため住宅に設ける排水管のうち、住宅の屋根もしくは外壁の内部または屋内にある部分
このような「雨水の侵入を防止する部分」については、住宅品質確保法により、新築住宅に関する10年間の瑕疵担保責任が義務付けられている。
（詳しくは「請負人の瑕疵担保責任（品確法における〜）」、「売り主の瑕疵担保責任（品確法における〜）」へ）