不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

住宅の性能の表示基準を定めるとともに、住宅新築工事の請負人および新築住宅の売主に10年間の瑕疵担保責任を義務付けることにより、住宅の品質確保をめざす法律。「品確法」とも。

品確法は、平成10年の秋田県木造住宅株式会社の破産による千葉県の欠陥住宅被害の発生を直接のきっかけとして、欠陥住宅に対する世論の高まりを受けて、建設省（現国土交通省）が法制化を推進し、平成11年6月に国会で成立し、平成12年4月1日から施行された法律である。

なお、品確法は平成14年8月20日に改正され、その際に既存住宅（新築後1年以上経過した住宅または新築後1年以内に人が住んだことがある住宅をいう）についての住宅性能評価が導入されている。

品確法の主な内容は次のとおりである。

1）住宅性能評価書の作成
国土交通大臣により登録を受けた評価専門会社等（これを登録住宅性能評価機関という）に依頼することにより、住宅性能評価書を作成することができる（同法第5条）。
住宅性能評価書には、設計図等をもとに作成される設計住宅性能評価書と、実際に住宅を検査することにより作成される建設住宅性能評価書がある。

2）住宅性能評価書の作成方法
登録住宅性能評価機関は、住宅性能評価書を作成するにあたっては、国土交通大臣が定めた正式な評価基準である「日本住宅性能表示基準」に準拠しなければならない（同法第5条、第3条）。

3）住宅性能評価書の役割
住宅の建築請負契約書または新築住宅の売買契約書に、住宅性能評価書を添付した場合等には、請負人や売主はその評価書に表示されたとおりの性能の住宅を、注文者や買い主に引き渡す義務を負うことになる（同法第6条）。（詳しくは住宅性能評価書と請負契約・売買契約の関係へ）

4）弁護士会による紛争処理
建設住宅性能評価書が交付された住宅について、請負契約または売買契約に関する紛争が発生した場合には、紛争の当事者は、弁護士会の内部に設置されている指定住宅紛争処理機関に対して、紛争の処理を申し立てることができる（同法第63条）。
紛争処理を申請する際に当事者が負担する費用は、原則として1万円である（同法69条および同法施行規則第104条・第105条）。

5）住宅紛争処理支援センターの設置
上記4）の弁護士会による紛争処理を支援する等の目的で、住宅紛争処理支援センターが設置された。具体的には住宅紛争処理支援センターとして「財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター」が国土交通大臣によりすでに指定されている（同法第78条）。
この住宅紛争処理支援センターは、弁護士会に対して紛争処理の業務に要する費用を助成するほか、登録住宅性能評価機関から負担金を徴収する等の事務を行なっている。

6）10年間の瑕疵担保責任の義務付け
売買契約や請負契約では、契約の対象となった物に欠陥があることが後日判明した場合には、売り主や請負人は民法第638条等・民法570条の規定により、原則として損害賠償等の責任を負わなければならない。
このような売り主や請負人の責任を「瑕疵担保責任」（かしたんぽせきにん）と呼ぶ。（瑕疵は「きず」という意味であり、「欠陥」と同じ意味である）

しかしながら実際の請負契約・売買契約では、瑕疵担保責任を負う期間が「2年」などの短い期間に設定されるのが普通であり、このことが欠陥住宅問題の発生原因のひとつであると考えられた。

こうした状況を改善するため、住宅品質確保法では「住宅を新築する建設工事の請負契約や新築住宅の売買契約では、請負人や売主は、住宅を引き渡した時から10年間にわたって、住宅の主要な部分に関する瑕疵担保責任を必ず負う」と規定し、住宅の注文者や買主を強く保護している（同法第87条・第88条）。
（詳しくは「請負人の瑕疵担保責任（品確法における〜）」「売り主の瑕疵担保責任（品確法における〜）」へ）

住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）に基づき住宅性能評価の業務を行なう機関であって、国土交通大臣の登録を受けた機関のこと。
住宅品質確保促進法第5条第1項では「登録住宅性能評価機関は住宅性能評価を行い、住宅性能評価書を交付することができる」と定めている。
この規定により、正式な住宅性能評価書の交付を行なうことができる機関は、登録住宅性能評価機関だけに限定されているということができる。

住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）に基づき、国土交通大臣が定めた住宅性能の表示に関する基準のこと。

登録住宅性能評価機関はこの基準に従って住宅性能評価書に住宅性能の評価の結果を表示しなければならない（品確法第3条、第5条）。
この日本住宅性能表示基準は、国土交通大臣が必要に応じて公聴会を開催し、社会資本整備審議会の議決を経て、告示したものである（同法第3条）。

具体的には、平成12年7月19日の告示により、この日本住宅性能表示基準が定められた。その後、住宅性能評価の対象として既存住宅（建設工事完了後1年以上が経過した住宅や、建設工事完了後1年以内に人が住んだことがある住宅のこと）が追加されたことにより、日本住宅性能表示基準は平成14年8月20日に大幅に改訂されている。

この日本住宅性能表示基準の内容は次のア・イのとおりである。

ア）新築住宅に関する表示基準
日本住宅性能基準では、新築住宅に関する住宅性能評価書に表示すべき事項を下記の9分野（29項目）と定めている（同基準別表第1）。
1：構造の安定に関すること
2：火災時の安全に関すること
3：劣化の軽減に関すること
4：維持管理への配慮に関すること
5：温熱環境に関すること
6：空気環境に関すること
7：光・視環境に関すること
8：音環境に関すること
9：高齢者等への配慮に関すること

新築住宅に関する住宅性能評価書には「設計住宅性能評価書」と「新築住宅の建設住宅性能評価書」という2種類が存在するが、どちらの評価書においても表示すべき事項の範囲と表示方法は全く同一である（ただし上記6のうち「室内空気中の化学物質の濃度等」に関しては「建設住宅性能評価書」だけで表示すべき事項とされている）。

新築住宅に関する住宅性能評価書には、原則として上記1から9のすべての事項を記載するべきである。ただし、依頼者の要望により上記8のうちの「重量床衝撃音対策」「軽量床衝撃音対策」「透過損失等級（界壁）」「透過損失等級（外壁開口部）」と、上記6のうちの「室内空気中の化学物質の濃度等」に関しては、性能評価を実施しないことができる。（同法施行規則第3条第2項および国土交通省告示「住宅性能評価を受けなければならない性能表示事項を定める件」より）。

イ）既存住宅に関する表示基準
既存住宅に関する住宅性能評価書は「既存住宅の建設住宅性能評価書」である。この既存住宅の建設住宅性能評価書に表示すべき事項は次の1および2である（同基準別表2−1より）。
1：現況検査により認められる劣化等の状況
2：個別性能に関すること
このうち2の個別性能については「構造の安定」「火災時の安全」「維持管理への配慮」「空気環境」「光・視環境」「高齢者等への配慮」という6分野（21項目）の表示事項が定められているが、どの分野について評価を行なうかは依頼者の自由意思に委ねられている。

また新築住宅に関する表示事項のうち「劣化の軽減」「温熱環境」「音環境」という3分野については、既存住宅の表示事項からそもそも除外されている。
このため既存住宅の建設住宅性能評価書においては「劣化の軽減」「温熱環境」「音環境」という3分野に関する表示を行なうことができない。ただし登録住宅性能評価機関が、法律外の独自のサービスとしてこれら3分野の査定を実施することは可能である。