不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）に基づき住宅性能評価の業務を行なう機関であって、国土交通大臣の登録を受けた機関のこと。
住宅品質確保促進法第5条第1項では「登録住宅性能評価機関は住宅性能評価を行い、住宅性能評価書を交付することができる」と定めている。
この規定により、正式な住宅性能評価書の交付を行なうことができる機関は、登録住宅性能評価機関だけに限定されているということができる。

住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）に基づき、住宅性能の評価結果を表示した書面のこと。
品確法では、住宅性能評価書を作成することができる機関を登録住宅性能評価機関だけに限定しており、評価の方法に関して日本住宅性能表示基準と評価方法基準という2種類の基準を法定している（住宅品質確保法第5条）。

住宅性能評価書には、設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書の2種類が存在する。
さらに後者は新築住宅の建設住宅性能評価書と既存住宅の建設住宅性能評価書に区分される。
これらの住宅性能評価書はすべて国土交通大臣が定めた日本住宅性能表示基準に従い、かつ評価方法基準に準拠して作成される必要がある。

住宅品質確保法では、このような住宅性能評価書を交付された新築住宅については、住宅性能評価書に記載された住宅の性能が、そのまま請負契約や売買契約の契約内容になる場合があると規定しており、この規定により注文者保護・買い主保護が図られている。（詳しくは「住宅性能評価書と請負契約・売買契約の関係」へ）

また建設住宅性能評価書が交付された住宅については、指定住宅紛争処理機関に対して、紛争処理を申請することができるとされている（品確法第62条）。

登録住宅性能評価機関が設計図等に基づいて作成した住宅性能評価書を「設計住宅性能評価書」という（住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）第6条、同法施行規則第3条）。

住宅品質確保法では、設計住宅性能評価書を交付された新築住宅については、設計住宅性能評価書に記載された住宅の性能が、そのまま請負契約や売買契約の契約内容になる場合があると規定しており、この規定により注文者保護・買い主保護が図られている。（詳しくは「住宅性能評価書と請負契約・売買契約の関係」へ）

このような設計住宅性能評価書が作成される手順はおよそ次のとおりである。

1）作成の依頼
新築住宅の請負人または注文者（もしくは新築住宅を売却する売り主または買い主）が、登録住宅性能評価機関に対して、設計住宅性能評価書の作成を依頼する（同法施行規則第3条）。
この評価書作成の費用は10万円から30万円程度といわれているが、その費用は請負人または注文者（もしくは売り主または買い主）が負担することになる。
なお既存住宅（建設工事完了後1年以上が経過した住宅や、建設工事完了後1年以内に人が住んだことがある住宅のこと）については、設計住宅性能評価書の作成を依頼することができない。

2）必要な書類の提出
依頼者は、登録住宅性能評価機関に対して、設計住宅性能評価書を作成するために必要な関係書類を提出する。
この依頼者が提出すべき書類は、配置図・仕様書・各階平面図など非常に多岐にわたる（提出書類は国土交通省告示「設計住宅性能評価のために必要な図書を定める件」により定められている）。

3）設計住宅性能評価書の作成
登録住宅性能評価機関は提出された多数の書類に基づき、国土交通大臣が定めた基準に準拠して、新築住宅の性能を評価し、設計住宅性能評価書を作成する（このとき評価する項目の詳細は「日本住宅性能表示基準」へ）。

このように設計住宅性能評価書は、あくまで設計図等の書面のみに基づく評価結果であり、現地で住宅を検査した結果に基づく評価ではない。
そのため、請負人・注文者（もしくは売り主・買い主）が、検査結果に基づく住宅性能評価書の作成を希望する場合には、登録住宅性能評価機関に対して建設住宅性能評価書の作成を別途依頼する必要がある（同法施行規則第5条）。

このようにして依頼者の費用負担で作成された設計住宅性能評価書を、実際に請負契約書・売買契約書に添付等するかどうかは請負人・売主の自由に委ねられている（同法第6条）。

なお、設計住宅性能評価書が交付された住宅については、弁護士会に対して原則として1万円の費用負担で紛争処理を申請することができる（同法第62条、同法施行規則第104条・第105条）。
しかし設計住宅性能評価書だけが交付されている住宅については、この紛争処理の申請をすることができない。（詳しくは「指定住宅紛争処理機関」へ）

登録住宅性能評価機関が、実際に住宅を検査することにより作成した住宅性能評価書を「建設住宅性能評価書」という（住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）第6条、同施行規則第5条）。

品確法では、建設住宅性能評価書を交付された新築住宅については、建設住宅性能評価書に記載された住宅の性能が、そのまま売買契約の契約内容になる場合があると規定しており、この規定により買主保護が図られている。（詳しくは「住宅性能評価書と請負契約・売買契約の関係」へ）

新築住宅について建設住宅性能評価書が作成されるには、「設計住宅性能評価書の作成」「建設住宅性能評価書の作成の申請」「検査の実施」「建設住宅性能評価書の作成」という過程を経る必要がある（詳しくは「新築住宅の建設住宅性能評価書」へ）

また既存住宅について建設住宅性能評価書が作成されるには、「建設住宅性能評価書の作成の申請」「現況検査」「個別性能評価」「建設住宅性能評価書の作成」という過程を経る必要がある。（詳しくは「既存住宅の建設住宅性能評価書」へ）

これらの建設住宅性能評価書に記載されるべき事項については、国土交通大臣が基準を定めている。（詳しくは「日本住宅性能表示基準」へ）

なお、建設住宅性能評価書が交付された住宅については、原則として1万円の費用負担で弁護士会に紛争処理を申請することができる。（詳しくは「指定住宅紛争処理機関」へ）

住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）に基づき、国土交通大臣が定めた住宅性能の表示に関する基準のこと。

登録住宅性能評価機関はこの基準に従って住宅性能評価書に住宅性能の評価の結果を表示しなければならない（品確法第3条、第5条）。
この日本住宅性能表示基準は、国土交通大臣が必要に応じて公聴会を開催し、社会資本整備審議会の議決を経て、告示したものである（同法第3条）。

具体的には、平成12年7月19日の告示により、この日本住宅性能表示基準が定められた。その後、住宅性能評価の対象として既存住宅（建設工事完了後1年以上が経過した住宅や、建設工事完了後1年以内に人が住んだことがある住宅のこと）が追加されたことにより、日本住宅性能表示基準は平成14年8月20日に大幅に改訂されている。

この日本住宅性能表示基準の内容は次のア・イのとおりである。

ア）新築住宅に関する表示基準
日本住宅性能基準では、新築住宅に関する住宅性能評価書に表示すべき事項を下記の9分野（29項目）と定めている（同基準別表第1）。
1：構造の安定に関すること
2：火災時の安全に関すること
3：劣化の軽減に関すること
4：維持管理への配慮に関すること
5：温熱環境に関すること
6：空気環境に関すること
7：光・視環境に関すること
8：音環境に関すること
9：高齢者等への配慮に関すること

新築住宅に関する住宅性能評価書には「設計住宅性能評価書」と「新築住宅の建設住宅性能評価書」という2種類が存在するが、どちらの評価書においても表示すべき事項の範囲と表示方法は全く同一である（ただし上記6のうち「室内空気中の化学物質の濃度等」に関しては「建設住宅性能評価書」だけで表示すべき事項とされている）。

新築住宅に関する住宅性能評価書には、原則として上記1から9のすべての事項を記載するべきである。ただし、依頼者の要望により上記8のうちの「重量床衝撃音対策」「軽量床衝撃音対策」「透過損失等級（界壁）」「透過損失等級（外壁開口部）」と、上記6のうちの「室内空気中の化学物質の濃度等」に関しては、性能評価を実施しないことができる。（同法施行規則第3条第2項および国土交通省告示「住宅性能評価を受けなければならない性能表示事項を定める件」より）。

イ）既存住宅に関する表示基準
既存住宅に関する住宅性能評価書は「既存住宅の建設住宅性能評価書」である。この既存住宅の建設住宅性能評価書に表示すべき事項は次の1および2である（同基準別表2−1より）。
1：現況検査により認められる劣化等の状況
2：個別性能に関すること
このうち2の個別性能については「構造の安定」「火災時の安全」「維持管理への配慮」「空気環境」「光・視環境」「高齢者等への配慮」という6分野（21項目）の表示事項が定められているが、どの分野について評価を行なうかは依頼者の自由意思に委ねられている。

また新築住宅に関する表示事項のうち「劣化の軽減」「温熱環境」「音環境」という3分野については、既存住宅の表示事項からそもそも除外されている。
このため既存住宅の建設住宅性能評価書においては「劣化の軽減」「温熱環境」「音環境」という3分野に関する表示を行なうことができない。ただし登録住宅性能評価機関が、法律外の独自のサービスとしてこれら3分野の査定を実施することは可能である。

住宅の品質確保の促進等に関する法律 （品確法）第6条では、住宅性能評価書を交付された新築住宅については、住宅性能評価書に記載された住宅の性能が、そのまま請負契約や売買契約の契約内容になる場合があると規定している。この規定により注文者保護・買主保護が図られている。

この品確法第6条の具体的な内容は次の1）から5）のとおりである。

1）請負契約を締結したとき
請負人が、設計住宅性能評価書（またはその写し）を請負契約書に添付した場合には、請負人はその評価書（またはその写し）に表示された性能を有する住宅の建設工事を行なうことを注文者に対して契約したものとみなされる（同法第6条第1項）。
なお、設計住宅性能評価書（またはその写し）を請負契約書に添付しないで、注文者に設計住宅性能評価書（またはその写し）を交付しただけの場合であっても同様である。

2）新築住宅の建設工事の完了前に、新築住宅の売買契約を締結したとき
売り主が、設計住宅性能評価書（またはその写し）を売買契約書に添付した場合には、売り主はその評価書（またはその写し）に表示された性能を有する住宅を買い主に引き渡すことを契約したものとみなされる（同法第6条第2項）。
なお、建設住宅性能評価書（またはその写し）を売買契約書に添付しないで、買い主に設計住宅性能評価書（またはその写し）を交付しただけの場合であっても同様である。

3）新築住宅の建設工事の完了後に、新築住宅の売買契約を締結したとき売り主が、建設住宅性能評価書（またはその写し）を売買契約書に添付した場合には、売り主はその評価書（またはその写し）に表示された性能を有する住宅を買い主に引き渡すことを契約したものとみなされる（同法第6条第3項）。
なお、建設住宅性能評価書（またはその写し）を売買契約書に添付しないで、買い主に建設住宅性能評価書（またはその写し）を交付しただけの場合であっても同様である。

4）事例による検討
例えば、新築住宅の建設工事の請負人が、設計住宅性能評価書の写しを注文者に渡したにもかかわらず、その評価書の性能よりも劣るような住宅を建設した事例を想定しよう。
この事例では、住宅品質確保法第6条第1項の規定により、評価書の性能をもつ住宅を建設することを請負人が契約したのと同じである。従ってこの事例では、請負人は明らかに請負契約に違反したことになるので、請負人には民事上の責任（具体的には瑕疵担保責任など）が発生する。よって注文者は民事訴訟を提起して、請負人の責任を追及できることになる。

5）反対の意思表示を契約書に記載した場合の取扱い
ただし、こうした住宅品質確保法第6条（第1項から第3項）の規定は、請負人や売り主が契約書において反対の意思表示を文章で明記した場合には適用されないことになっている（同条第4項）。
例えば請負契約書において「請負人は、交付した設計住宅性能評価書に表示された性能を有する住宅を建設する義務を負うものではない」と記載されている場合には、品確法第6条第1項は適用されない扱いとなる。

なお、こうした品確法第6条（第1項から第3項）の規定は、既存住宅の売買契約については適用されない扱いとなっていることに注意したい。（既存住宅とは、建設工事完了後1年以上が経過した住宅や、建設工事完了後1年以内に人が住んだことがある住宅のことである（品確法第2条）。）

建設住宅性能評価書が交付された住宅について、建設工事の請負契約または売買契約に関する紛争が発生した場合に、紛争の当事者の双方または一方からの申請により、紛争のあっせん・調停・仲裁の業務を行なう機関を「指定住宅紛争処理機関」という（住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）第63条）。

指定住宅紛争処理機関になることができるのは、各都道府県の弁護士会または民法上の社団法人・財団法人に限定されている（同法第62条）。
平成15年4月現在では、各都道府県の弁護士会の内部に設置されている「住宅紛争審査会」（全国で51機関）が、この指定住宅紛争処理機関として国土交通大臣により指定されている。
ただし現時点では紛争当事者からの紛争処理の申請件数は年間数件程度という低水準にとどまっている。

このような指定住宅紛争処理機関の利用に関して次の点が重要と思われる。
1）建設住宅性能評価書が交付されている住宅であることを要する。
住宅性能評価を受けていない住宅は、指定住宅紛争処理機関による紛争処理を申請することができない。
また、住宅性能評価書には設計住宅性能評価書・建設住宅性能評価書の2種類が存在するが、設計住宅性能評価書だけが交付されている場合にはこの紛争処理を申請することができない。

2）紛争処理を申請する際の費用は原則として1万円。
住宅品質確保法69条および同法施行規則第104条・第105条により、紛争処理を申請する際の手数料は1万円とされている。ただし、鑑定等に要する費用を紛争の当事者が別途負担するように指定住宅紛争処理機関が定めることも可能とされている。

3）紛争処理の対象は、評価書に記載された事項に限定されない。
指定住宅紛争処理機関が扱う紛争の範囲は、建設住宅性能評価書に記載された事項に限定されない。例えば、住宅の欠陥を原因として居住者に健康被害が発生したような場合には、その住宅の欠陥の物的損害だけでなく、健康被害による損害についてもあっせん・調停・仲裁を申請することができる。
また例えば、共同住宅の建設住宅性能評価書において、重量床衝撃音などの「音環境に関すること」を全く検査せず、音環境の評価結果が存在していない事例であっても、上階からの衝撃音が大きく生活に支障をきたすような場合には、その住宅の欠陥に対してあっせん・調停・仲裁を申請することが可能である。

4）民事裁判への移行も可能。
あっせん・調停には和解契約としての効力が発生し、仲裁には民事訴訟の確定判決と同じ効力が発生するとされているが、そもそも紛争当事者の双方の合意がなければ、あっせん・調停・仲裁を行なうことはできない。
従って紛争当事者の双方が合意に至らない場合には、紛争当事者は通常どおりの民事訴訟を提起することができる。また指定住宅紛争処理機関による紛争処理を申請しないで、はじめから民事訴訟を提起することも当然可能である。

住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）第78条に基づき、国土交通大臣が指定する公益法人のこと。
住宅品質確保法では、指定住宅紛争処理機関の業務の支援などを目的とする公益法人を国土交通大臣が指定できると定めている（同法第78条）。

この規定により大臣が指定した公益法人を「住宅紛争処理支援センター」と呼ぶ。
具体的には「住宅紛争処理支援センター」としては「財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター」が国土交通大臣によりすでに指定されている。

この住宅紛争処理支援センターの主な業務は次のとおりである（同法第79条・第82条）。
1）指定住宅紛争処理機関に対して紛争処理の業務に要する費用を助成すること。
2）住宅紛争処理に関する情報・資料の収集・整理
3）住宅の建設工事の請負契約・売買契約に関する相談・助言・苦情処理
4）登録住宅性能評価機関から負担金を徴収すること。

売買契約や請負契約では、契約の対象となった物に瑕疵（かし）があることが後日判明した場合には、売り主や請負人は損害賠償等の責任を負わなければならない場合がある。
このように売り主や請負人が負うべき損害賠償等の責任を「瑕疵担保責任」（かしたんぽせきにん）と呼んでいる。（「瑕疵」は「欠陥」の意味である）

瑕疵担保責任は、請負契約については民法第638条等で規定されている。しかしながら民法第638条等は任意規定であるので、住宅の建築請負契約の実務では、請負人が瑕疵担保責任を負う期間を2年などの短い期間に設定するのが通例となっている。このように請負人の瑕疵担保責任が事実上非常に限定されていることが、欠陥住宅問題の発生原因のひとつであると考えられている。

こうした状況を改善するため、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）第87条では「住宅を新築する建設工事の請負契約においては、請負人は、注文者に住宅を引き渡した時から10年間にわたって、構造耐力上主要な部分等に関する瑕疵担保責任を必ず負う」と規定した。
これは住宅の主要部分について請負人が10年間にわたり瑕疵担保責任を負うことを義務付けることで、住宅の注文者を強く保護する規定である。

このような「品確法における請負人の瑕疵担保責任」の具体的な内容は次のとおりである。

1）適用対象は住宅を新築する工事のみである。
品確法では、請負人が10年間にわたり瑕疵担保責任を負うことを義務付けているが、この対象となるのは「住宅を新築する工事」のみである。
従って、住宅の増築工事やリフォーム工事については、たとえその工事により住宅に欠陥が発生したとしても、品確法第87条は適用されない。この場合は民法第638条等により請負人の責任を追及するほかない。（詳しくは瑕疵担保責任へ）

2）適用対象は「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」のみである。
「構造耐力上主要な部分」や「雨水の浸入を防止する部分」に該当しない部分（例えば住宅の内装など）について欠陥が判明したとしても、品確法第87条は適用されない。この場合は民法第638条等により請負人の責任を追及する。

3）引き渡しから10年が過ぎると、瑕疵担保責任を追及できなくなる。
請負人に対して瑕疵担保責任を追及することができる期間は、引き渡しから10年間に限定されている。従って、例えば木造住宅の外壁に欠陥があり、その欠陥が引き渡しから11年後に発見されたとしても、品確法第87条は適用されない。

4）権利行使期間が終了すると、瑕疵担保責任を追及できなくなる。
瑕疵担保責任を追及するためには、建築物が壊れたときから1年以内に、請負人に対して瑕疵担保責任を追及する必要がある（この1年の期間を「権利行使期間」という）。（住宅品質確保法第87条、民法第638条第2項）
例えば、木造住宅の引き渡しから3年経過した時点で、欠陥に起因する雨漏りが発生したとしよう。このとき注文者は3年経過した時点で建築物が壊れたのであるから、雨漏りの発生から１年以内に、請負人に対して欠陥の補修（または損害の賠償）を要求しなければならない。雨漏りの発生から１年を超えたのちに請負人に対して欠陥の補修（または損害の賠償）を初めて要求したとしても、請負人は瑕疵担保責任を負わないのである。

5）瑕疵担保責任の追及の方法は「瑕疵修補請求」と「損害賠償請求」である。
瑕疵担保責任を追及する方法としては、注文者は請負人に対して、住宅の欠陥の補修工事を要求することができる（これを「瑕疵修補請求」という）。
また判例（昭和54年3月20日最高裁判決）によれば、注文者は請負人に対して、住宅の欠陥の補修工事が可能な場合であっても、補修工事を要求することなく、その欠陥から生じた損害を金銭で賠償するように要求することができる（これを「損害賠償請求」という）。
従って、注文者は自らの判断で、補修工事と金銭賠償のどちらでも要求することができる。また補修工事と金銭賠償を組み合わせて要求することもできる。

売買契約や請負契約では、契約の対象となった物に瑕疵（かし）があることが後日判明した場合には、売り主や請負人は損害賠償等の責任を負わなければならない場合がある。
このように売り主や請負人が負うべき損害賠償等の責任を「瑕疵担保責任」（かしたんぽせきにん）と呼んでいる。（「瑕疵」は「欠陥」の意味である）

瑕疵担保責任は、売買契約については民法第570条で規定されている。しかしながら民法第570条は任意規定であるので、住宅の売買契約の実務では、売り主が瑕疵担保責任を負う期間を2年などの短い期間に設定するのが通例となっている。このように売り主の瑕疵担保責任が事実上非常に限定されていることが、欠陥住宅問題の発生原因のひとつであると考えられている。

こうした状況を改善するため、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）第88条では「新築住宅の売買契約においては、売主は、住宅の引き渡しの時から10年間にわたって、構造耐力上主要な部分等に関する瑕疵担保責任を必ず負う」と規定した。
これは住宅の主要部分について売り主が引き渡し時から10年間にわたり瑕疵担保責任を負うことを義務付けることで、住宅の買い主を強く保護する規定である。

このような「品確法における売り主の瑕疵担保責任」の具体的な内容は次のとおりである。

1）適用対象は新築住宅のみである。
住宅品質確保法では、売り主が10年間にわたり瑕疵担保責任を負うことを義務付けているが、この対象となるのは「新築住宅」のみであり、「既存住宅」は対象外である。（既存住宅とは、「新築後1年以上経過した住宅」および「新築後1年以内に人が居住したことがある住宅」を指す）

従って、既存住宅の売り主には、住宅品質確保法第88条はいっさい適用されないので、既存住宅に関しては民法第570条により売り主の責任を追及するほかない（詳しくは「瑕疵担保責任」へ）。
ただし既存住宅の売主が宅地建物取引業者であるときは、宅地建物取引業法にもとづき、その売り主の瑕疵担保責任の期間が設定されている。（詳しくは「瑕疵担保責任（宅地建物取引業法における〜）」へ）


2）適用対象は「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」のみである。
「構造耐力上主要な部分」や「雨水の浸入を防止する部分」に該当しない部分（例えば住宅の内装など）について欠陥が判明したとしても、住宅品質確保法第88条は適用されない。この場合は民法第570条により売り主の責任を追及する。

3）瑕疵は「隠れたる瑕疵」であることが必要とされる。
売買契約における売り主の瑕疵担保責任は、契約の対象となる物に「隠れたる瑕疵」が存在する場合にのみ発生する。
ここでいう「隠れたる瑕疵」とは、「買い主が一般的に要求される程度の注意をはらったにもかかわらず買主が発見できなかった欠陥」のことである。従って、一般人である買い主が通常知ることができないような欠陥は「隠れたる瑕疵」に該当し、瑕疵担保責任を追及することができる。

4）引き渡しから10年が過ぎると、瑕疵担保責任を追及できなくなる。
売り主に対して瑕疵担保責任を追及することができる期間は、引き渡し時（売り主から買い主への引き渡しまたは建築業者から売り主への引き渡しのどちらか早い方）から10年間に限定されている。
従って、例えばマンションの外壁に欠陥があり、その欠陥が引き渡しから11年後に発見されたとしても、品確法第88条は適用されない。

5）権利行使期間が終了すると、瑕疵担保責任を追及できなくなる。
瑕疵担保責任を追及するためには、買い主が欠陥を発見したときから１年以内に、売り主に対して瑕疵担保責任を追及する必要がある。この1年の期間を「権利行使期間」という（品確法第88条、民法第570条・566条）。
この権利行使期間が過ぎてから、売り主に対して欠陥の補修または損害の賠償などを初めて要求したとしても、売り主は瑕疵担保責任を負わないのである。

6）瑕疵担保責任の追及の方法は「瑕疵修補請求」と「損害賠償請求」と「契約解除」である。
瑕疵担保責任を追及する方法としては、買い主は売り主に対して、住宅の欠陥の補修工事を要求できる（これを「瑕疵修補請求」という）。
また、住宅の欠陥の補修工事が可能な場合であっても、補修工事を要求することなく、その欠陥から生じた損害を金銭で賠償するように要求できる（これを「損害賠償請求」という）。
つまり買い主は自らの判断で、補修工事と金銭賠償のどちらでも要求することができる。また補修工事と金銭賠償を組み合わせて要求することもできる。
なお、欠陥の程度がひどく、契約の目的を達することができない場合（欠陥により住宅に住むことが困難な場合など）には、売買契約そのものを解除して、代金全額の返還と損害賠償を要求することも可能である（品確法第88条、民法第570条・566条）。