区分所有建物
区分所有建物となるためには次の2つの要件を満たすことが必要である。
1）建物の各部分に構造上の独立性があること。
これは、建物の各部分が他の部分と壁等で完全に遮断されていることを指している。ふすま、障子、間仕切りなどによる遮断では足りない。
2）建物の各部分に利用上の独立性があること
これは、建物の各部分が、他の部分から完全に独立して、用途を果たすことを意味している。例えば居住用の建物であれば、独立した各部分がそれぞれひとつの住居として使用可能であるということである。
上記1）と2）を満たすような建物の各部分について、それぞれ別個の所有権が成立しているとき、その建物は「区分所有建物」と呼ばれる。区分所有建物については、民法の特別法である区分所有法が適用される。
代表的なものとしては分譲マンションが区分所有建物である。しかし分譲マンションに限らず、オフィスビル・商業店舗・倉庫等であっても、上記1）と2）を満たし、建物の独立した各部分について別個の所有権が成立しているならば区分所有建物となる。
なお区分所有建物では、建物の独立した各部分は「専有部分」と呼ばれる。
またこの専有部分を所有する者のことを「区分所有者」と言う。
廊下・エレベータ・階段などのように区分所有者が共同で利用する建物の部分は「共用部分」と呼ばれ、区分所有者が共有する。
また建物の敷地も、区分所有者の共有となる（ただし土地権利が借地権である場合には「準共有」となる。このとき区分所有者が取得している敷地の共有持分は「敷地利用権」と呼ばれる。
従って区分所有建物においては、区分所有者は、専有部分の所有権、共用部分の共有持分、敷地の共有持分という3種類の権利を持っていることになる。
区分所有者
この区分所有建物において、建物の独立した各部分のことを「専有部分」と言う。
区分所有者とは、この専有部分を所有する者のことである。（詳しくは「区分所有建物」参照）
分譲マンションなどの区分所有建物において、区分所有者が土地に関する権利と建物に関する権利を切り離して売却すること等が禁止されていることを指す。
分譲マンションなどの区分所有建物では、区分所有者は次の3つの権利を持っている。
1）専有部分の所有権
2）共用部分の共有持分
3）土地の共有持分（これを敷地利用権という）
この3つの権利のうち、1）の専有部分の所有権と3）の敷地利用権を分離して処分することは、区分所有法により原則的に禁止されている（区分所有法第22条）。（なお1）と2）を分離することも区分所有法第15条により原則的に禁止されている）
ただし管理規約で区分所有法第22条とは異なる定めを置くこともできるが、通常は管理規約において「分離して処分してはならない」という定めを設けている。
この結果、例えばある区分所有者が、敷地利用権だけを第三者に売却しようとしても、区分所有法および管理規約の定めにより、売却することができないことになる。
またある区分所有者が、借入金の担保とするために、敷地利用権だけに抵当権を設定しようとしても、区分所有法および管理規約の定めにより、抵当権設定ができないことになる。
このような「敷地利用権と専有部分の一体化」は昭和58年の区分所有法の大改正により導入された制度である（施行は昭和59年1月1日）。
それ以前は、区分所有建物でも、建物の権利と土地の権利を別々に処分することが可能であったたため、分譲マンションの土地登記簿には、各住戸の売買や担保設定のたびに所有権移転登記や抵当権設定登記が記入された。
そのため住戸数が多い場合には、マンションの土地登記簿の記載内容が膨大となり、登記事務の煩雑化を招き、記載ミスや読み間違いが起きるという事態になっていた。
こうした問題に対処するため、「敷地利用権と専有部分の一体化」が導入された。これにより、敷地利用権が常に専有部分と一緒に売買等されることになったので、区分所有建物の建物登記簿のみに所有権移転登記等を記載し、土地登記簿にはこれらの登記を記載しない扱いとした（不動産登記法第93条の4「敷地権たる旨の登記」）。
こうして土地登記簿への記載が全面的に省略された結果、登記事務の大幅な簡略化が実現したのである。