不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

市町村が都市計画を決定するにあたって指針となる市町村の都市計画の総合的なプランのこと。
「都市計画マスタープラン」、「都市マスタープラン」、「マスタープラン」、「基本方針」とも呼ばれる。

「市町村の都市計画に関する基本的な方針」は、平成4年の都市計画法の改正により導入された制度である。その概要は次のとおり。 1）意義
「市町村の都市計画に関する基本的な方針」（以下「基本方針」と呼ぶ）は、市町村の都市計画の総合的なプランである。市町村は土地利用・都市施設・都市開発事業などの都市計画を決定するにあたっては、この「基本方針」に即して都市計画を決定しなければならない（都市計画法第18条の2第4項）

2）他の計画等との関係
「基本方針」は、市町村の建設に関する基本構想並びに都市計画区域の整備、開発及び保全の方針に即したものでなければならない（都市計画法第18条の2第1項）。

3）策定方法
「基本方針」を策定する主体は市町村である。市町村はこの「基本方針」を定める責務を負う（都市計画法第18条の2第1項）。
「基本方針」の決定に際しては、あらかじめ、地方自治法に基づき市町村に附属機関として置かれている市町村審議会の議を経る（※この点は、建設省（現・国土交通省）通知に基づく（「市町村の都市計画に関する基本的な方針について」平成5年6月25日建設省都計発第94号各都道府県知事・各政令指定都市の長宛建設省都市局長通知）。
【ただし「基本方針」は都市計画ではないので、「基本方針」には都市計画の決定手続は適用されない】
「基本方針」を決定したときは、遅滞なく公表し、都道府県知事に通知しなければならない（都市計画法第18条の2第3項）。

4）住民意見の反映措置
市町村が「基本方針」を定めようとするときは、あらかじめ住民の意見を反映させるために必要な措置（例えば公聴会の開催等）を講じなければならない（都市計画法第18条の2第2項）。

5）主な内容と構成
「基本方針」は標準的には次の内容から構成される（上記3）内※の建設省（現・国土交通省）通知より要約）。
ア）基本方針は本文および附属図面からなる
イ）本文では、将来の生活像を想定し、めざすべき都市像、その都市像の実現のための主要課題、課題に対応した整備方針などを「全体構想」として明らかにする。
ウ）さらに本文では、地域別に、あるべき市街地像などの地域像、実施されるべき施策の方向を「地域別構想」として明らかにする。
エ）さらに構想の実現に向けて、定めるべき都市計画の種類・実施すべき都市計画事業の種類、これらの決定・実施の時期などを明らかにしたプログラムを伴うものにするよう努める。

マスタープランと呼ぶのが一般的で、都市計画、事業計画などの方針や目標を明確にする図書等をいう。
　
そのあり方は多様で、例えば都市計画のマスタープランは、住民が将来のおおまかな都市像を頭に描きつつ、個々の都市計画が将来の都市全体の姿の中でどこに位置付けられ、どのような役割を果たしているかを理解できるようなものでなければならないとされる。あるいは、不動産開発事業のマスタープランは、事業区域や事業規模、事業方式、土地利用や主要建物の計画、事業の収支見通し、スケジュールなどを内容とし、事業の全体像を明確に示す役割を担う。
　
マスタープランは、開発計画などに比べて事業の方針や目標に重点が置かれ、その内容に弾力性があることが多い。