最終更新日：2008/10/29
敷地面積
しきちめんせき敷地の水平投影面積のこと。
従って、傾斜地・崖地等では敷地面積はあくまで水平面に投影して測定した面積である（建築基準法施行令2条1項1号）。
またいわゆる2項道路に接している土地では、土地の一部を「敷地面積」に算入することができない（建築基準法施行令2条1項1号但し書き）。
従って、2項道路に面した土地では、建築物を建てる際には、見た目よりも敷地が狭いものとして取り扱われることになるので、注意したい。
2項道路
「みなし道路」とも呼ばれる。
建築基準法第43条では、建築物の敷地は「建築基準法上の道路」に2メートル以上の長さで接していなければならないと定めている。
ここでいう「建築基準法上の道路」は原則として幅が4メートル以上あることが必要とされている（建築基準法第42条第1項）。
しかしながら、わが国の現況では、幅が4メートル未満の道が多数存在しているため、次のａ〜ｃの条件を満たせば、その道を「建築基準法上の道路とみなす」という救済措置が設けられている（建築基準法第42条第2項）。
a）幅が4メートル未満の道であること
b）建築基準法が適用された際にその道に現に建築物が立ち並んでいたこと
c）特定行政庁（知事や市長）の指定を受けたことでの救済措置による道路のこと
これらを、その条文名をとって「2項道路」と呼んでいるのである。
こうした2項道路に面している土地については、道路中心線から2メートル以内には建築ができないという制限（セットバック）があるので特に注意したい。
1. 建物の上部を下部よりも後退させること。
2. 2項道路（建築基準法第42条第2項の規定により道路であるものとみなされた幅4メートル未満の道のこと）に面する土地では、次のア)またはイ)の範囲に建物を建築することができない。
ア）その道路の中心線から水平距離2メートルの範囲
イ）その道路の片側ががけ地、川、線路等である場合には、そのがけ地等の側の道路境界線から水平距離4メートルの範囲
つまり、2項道路はその幅が4メートル未満であり、そのままでは防火等の面で十分な道の幅を確保することができないので、2項道路を含めて4メートルの範囲内には、建築物や塀などを造ることを禁止し、4メートルの空間を確保しようという趣旨である。
その結果、2項道路に面する土地では、自分の土地でありながら、一定の部分には建築をすることができないこととなる。これを不動産業界ではセットバックと呼んでいる（セットバックとは英語で「後退」という意味である）。
このセットバックについて次の点に注意が必要である。
1）セットバックしなければならない部分には、建築物を建築できないのみでなく、門や塀や擁壁を建築することもできない。
2）セットバックしなければならない部分は、容積率や建ぺい率を算出する場合には、敷地面積から除外される。
例えば、幅2メートルの2項道路（片方ががけ地等ではない）に面していて、道路に接する長さが10メートル、奥行が10メートルの正方形の土地があるとしよう。
この土地の本来の面積は100平方メートルである。セットバック部分の面積は1メートル×10メートルなので、10平方メートルである。よってこの土地の建築可能部分の面積は90平方メートルである。
この土地の容積率が80％であるとすると、この土地に建築できる建物の延べ床面積は、最大で90平方メートル×80％により、72平方メートルとなる。
不動産の売買において、対象となる土地の一部が「私道の敷地」となっているとき、その私道の敷地の部分を「私道負担」と呼んでいる。
土地面積に私道の敷地が含まれているときには、不動産広告では「土地面積100平方メートル（うち私道負担5平方メートル）」などのように明記する（不動産の表示に関する公正競争規約第15条・第18条）。