最終更新日：2008/10/29
専有面積の広告表示
せんゆうめんせきのこうこくひょうじ分譲マンションなどの区分所有建物の専有面積には2通りの計算方法が存在している。
1つは、壁の厚みを考慮せず、壁の内側の部分の面積だけを床面積とする計算方法である（これを「内法（うちのり）」という）。
もう1つは、壁の厚みも加えて床面積を計算する方法である（これを「壁心（かべしん・へきしん）」という）。
建築基準法にもとづいて建築確認を申請する際には、建物の床面積は上記の「壁心」の考え方で計算する（建築基準法施行令2条1項3号）。
しかし不動産登記法にもとづいて区分所有建物を登記する場合には、上記の「内法」の考え方で床面積を計算することとされている（不動産登記法施行令第8条）。
このように専有面積には2通りの計算方法が存在し、混同しやすいので、不動産広告を規制する「不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）」では次のようなルールを設定している（表示規約第15条第21号）。
1）新築マンションや中古マンションの販売広告では、原則的に「壁心による床面積」を広告に表示する必要がある。
2）しかし中古マンションの広告では「内法による床面積」だけを表示することも許される
3）2）の場合には広告中に「登記面積」である旨を明記する必要がある。
従って、新築マンションの販売広告では上記1)に従って「壁心」による床面積が表示されていることになる。
ただし「住宅ローン控除」をうける際には、マンションの専有面積が50平方メートル以上であることが必要とされているが、ここで言う専有面積とは「登記簿上の面積」であり、「内法」の面積のことである。
そのため新築分譲マンションを購入する際には、購入する前に、登記簿上の面積（すなわち「内法」の面積）が何平方メートルになるのかを販売不動産会社に確認しておくのが望ましい。
専有面積
この専有部分の床面積が「専有面積」である。
したがって専有面積とは「区分所有者が単独で所有している専有部分の床面積」のことであり、具体的には各住戸の内部空間の床面積を指している。 分譲マンションの販売広告では一般的に「専有面積60平方メートル、他にバルコニー5平方メートル」のように床面積を表示していることが多い。
バルコニーは専有面積から除外される扱いとなるが、これはバルコニーは一見それぞれの住戸に付属しているように見えるが、法律的にはバルコニーは「共用部分」とされているからである。
なお区分所有建物の場合、専有面積には「内法」と「壁心」という2種類の計算方法が存在し、両者の計算方法による専有面積の大きさは異なったものとなるので注意したい（詳しくは「専有面積の広告表示」へ）
内法
不動産登記法では、分譲マンションなどの区分所有建物を登記する場合には、この内法の考え方で床面積を計算することとされている（不動産登記法施行令第8条）。 この反対に、建物の床面積を測定する際に、壁の厚みの中心線を想定し、この中心線に囲まれた面積を「床面積」とする考え方のことを「壁心（へきしん・かべしん）」という。
ちなみに建築基準法では、建築確認を申請する際には、建物の床面積はこの壁心の考え方で測定することとしている（建築基準法施行令2条1項3号）。
従って、分譲マンションなどの区分所有建物については、建築確認を申請する際には床面積を「壁心」で求めるが、そののちに登記をする際には床面積を「内法」で求めているのである。
壁心
この「壁心」の考え方で計算すると、壁の厚みの分が床面積に加算されるので、実際に使用可能な部分の床面積よりもやや大きな床面積となる。
建築基準法では、建物の床面積とは「壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の面積」であると規定しているので、建築基準法は壁心の考え方を採用していると言うことができる（建築基準法施行令2条1項3号）。
なおこの「壁心」と異なる床面積の測定方法として「内法（うちのり）」がある。
不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）
この表示規約が最初に作られたのは昭和38年のことであり、その後、10回以上も改正されて、不動産の広告に関する最も詳細な規制として、不動産会社にひろく遵守されている。
この表示規約の改正作業や、表示規約に違反した不動産会社への警告などを行なっているのは、全国各地に設立されている「不動産公正取引協議会」である。