オリジネーター（原資産保有者）から譲渡された資産を裏付けとして証券化商品を発行する際、資産を保有する器として利用されるSPVの一つ。

商法上の組合に該当し、契約の一方の当事者（出資組合員）が、相手方（営業者）のために出資し、その営業から生じる利益を分配することを約束する契約（商法535条）により成立する。

不動産証券化においては、不動産等を信託して得た信託受益権を投資家（出資組合員）の出資対象として、有限会社や株式会社等の特別目的会社（SPC・営業者）との間で締結される匿名組合契約が多く用いられる。

不動産特定共同事業を営むものについて許可制度を実施して、事業参加者が受けることのある損害を防止するための必要な措置を講ずることを目的に平成7年4月1日に施行された法律。

本状でいう「不動産」とは宅建業法2条1項に掲げる宅地及び建物をいうこと、「不動産取引」とは不動産の売買・交換又は賃貸者をいうこと、「不動産特定共同事業契約」とは各当事者が出資を行い、その出資による共同の事業として、そのうちの1人又は数人の者にその業務の執行を委任して不動産取引を営み、不動産取引から生ずる収益の分配を約する契約等のこと（2条）、不動産特定共同事業を営もうとする者は、都道府県知事（複数の都道府県に事務所を設置して事業を営む場合は主務大臣）の許可を受けなければならないこと（3条）、許可に当たっては資本又は出資の額、契約約款基準等を満たさなければならないこと（5条）等を定めている。