複数の投資家から募集した資金を不動産に投資する不動産投資ファンドのうち、特定又は少数の機関投資家等から資金を募る形態のものをいう。

金融商品取引法では、特定の適格機関投資家を対象とするものを「適格機関投資家私募（プロ私募）」、少数（50人未満）を対象とするものを「一般投資家私募（少人数私募）」という。運用やディスクロージャーに関する規制は公募より緩やかで商品設計等もオーダーメイド的性格を有する。公募のものに比べて流動性が低くなるため、相対的にハイリスク・ハイリターンの傾向が強くなる。

プロ私募に関しては、金融商品取引法第63条第1項第1号において適格機関投資家等特例業務の私募の規定が新たに設けられた。

投資用資産を取得する際の資金調達を自己資本と借入金を組み合わせて行うことで、全額自己資本で調達した場合よりも自己資本に対する利回りが向上する効果のことをいう。

不動産証券化では、自己資本に対応する部分がエクイティに相当し、借入金に対応する部分がデットに相当する。
対象不動産が生み出すトータルの配当利回りが、デット部分の支払金利又は配当利回りより高いときにはエクイティにプラス効果（利回り向上）がある。

例えば、投資家の資金25億円と借入金25億円で50億円の収益物件に投資した場合、その物件の利回りが5％であるとすると2.5億円の収益を得ることができる。
ここで、借入金の金利を4％として、その場合の支払利息1億円を差し引くと収益は1.5億円となる。
これを投資家の資金25億円に対する配当にすると、利回りは6％になり、物件の利回りよりも、投資家の利回りが1％向上することになる。