主に、不動産投資から得られる収益性を、インカム収益率（一定期間の賃料収益等から得られるインカムゲインを期首の資産価値で割って求めた収益率）とキャピタル収益率（不動産の期中の価値の変動（キャピタルゲイン）を期首の資産価値で割った収益率）を合計した収益率（総合収益率）で示した指標のこと。

不動産市場の時系列的なモニタリング、不動産投資のリスク・リターンの評価、不動産鑑定のための還元利回りの提供、不動産ファンドの運用成績評価、分散投資や資産配分（アセットアロケーション）の評価等に用いられる。

投資家がアセットアロケーション等の投資方針を決定する際に利用されるマーケット・インデックス（リサーチインデックスともいう）と、運用者が行った投資の運用成果を事後的に検証するためのベンチマーク・インデックスとがある。