Discounted Cash Flow法の略で、不動産鑑定評価基準（平成15年改正施行）において、利益還元法による収益価格を求める具体的手法として、それまで活用されてきた直接還元法に加えて新たに導入された手法。
一般的には「ディ・シー・エフほう」と読む。

連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法で、基本的には次の式により表される。



不動産鑑定評価基準では、不動産の証券化に係る鑑定評価等で毎期の純収益の見通し等について詳細な説明が求められる場合には、DCF法の適用を原則とするものとし、あわせて収益還元法のもう一つの方法である直接還元法を適用することにより検証を行うことが適切であるとされた。

特に、資産流動化法又は投信法に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合には、DCF法を適用しなければならないとされた。