Umbrella Partnership REITの略で、資産の譲渡にともなう譲渡益課税を繰り延べることを可能にする米国の不動産投資信託（REIT）における仕組みで、REITが不動産を直接保有するのではなく、リミテッド・パートナーシップ（LP）の共同出資者として間接的に不動産を保有すること。一般的には「アップリート」と読む。

不動産の所有者は、資産の保有主体であるオペレーティング・パートナーシップ（Operating Partnership＝OP）に不動産を現物出資し、その対価としてリミテッド・パートナーシップ持分であるOPユニット（将来、REIT株に転換する権利がついたリミテッド・パートナーシップ持分）を取得する。OPという資産保有主体を介することで所有者の不動産の現物出資に対する譲渡益課税は不動産の所有者がREIT株に転換した時点まで繰り延べされる。

図に示すように、OPと各不動産のオーナーとの関係がUmbrella（傘）のような形になることからこのように呼ばれる。