投資不動産
とうしふどうさん
「賃貸収益獲得を目的として、または価格の上昇を目的として保有する土地・建物」のこと。英語ではInvestment Propertyという。
投資不動産については、国際会計基準では時価評価（または時価情報の注記）が求められており、このような国際会計基準での取扱いをわが国が採用するかどうかをめぐって、最近わが国で大きな議論が起きている（「国際会計基準」参照）。
国際会計基準委員会（IASC）の理事会は、2000年3月に、投資不動産の会計上の取扱いに関する「国際会計基準第40号」を承認した。この国際会計基準第40号によれば、投資不動産とは「賃貸収益、資本増価、又はその両方を目的として保有する不動産」と定義されている。
具体的には、賃貸ビル、賃貸店舗、賃貸マンション、賃貸アパート、遊休地などが「投資不動産」に該当する。また遊休地を一時的に駐車場として利用している場合には、その駐車場は「投資不動産」に該当する。
その反面、通常の事業目的で所有する土地建物（例えば本社ビル、自社で使用する工場、自社で使用する店舗など）は「投資不動産」ではない。また、不動産会社・建設会社が販売目的で所有する土地建物は「投資不動産」から除外される。
このような投資不動産について、国際会計基準第40号では、原則的に決算日における「時価」により毎期評価することを求めている。また企業が時価評価を採用しない場合には、決算日における時価を貸借対照表に注記することを求めている。
また、投資不動産の時価評価を行う場合には、投資不動産の時価の変動から生じる評価益（または評価損）は、毎期の当期利益に含めて表示されることになる。
時価評価を行なわず、時価の注記だけを行なう場合には、国際会計基準第40号では、投資不動産は取得原価で評価され、毎期減価償却を行ない、減損が発生した場合には減損会計により損失を計上すればよい。つまりこの場合には通常の固定資産と同様の会計処理でよいことになる。
なお上記における「時価」は英語では「フェア・バリュー（公正価値）」と表現されている。この「フェア・バリュー」とは、原則として、取引知識がある者どうしの間で成立する資産の取引価額のことであり、不動産市場における市場価格と考えることができる。
日本では2005年度から減損会計の完全実施が予定されている（「減損会計」参照）。
わが国で導入される減損会計においては、企業会計審議会の意見書によれば、投資不動産についても減損会計を適用することとされており、かつ時価情報の注記については今後の議論に委ねることとされている（2002年8月9日企業会計審議会「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」六より）。
つまり国際会計基準第40号が求めているような投資不動産の時価評価は我が国では導入せず、また時価情報の注記についても今後の議論によって先送りにされる可能性が高いのである。
ただし海外で資金調達を行なうような企業にとっては、国際会計基準に準拠した財務諸表の作成が今後ますます求められるようになるので、わが国でも投資不動産の時価情報の注記が後年実施されるようになる可能性があると思われる。
国際会計基準
世界100ヵ国以上の会計士団体によって組織されている国際会計基準委員会（IASC）が策定する全世界共通の会計基準書のこと。英語ではInternational Accounting Standards（IAS）と呼ばれる。
国際会計基準委員会は、1973年に先進9ヵ国の会計士団体が組織した委員会であり、当初から全世界共通の企業会計ルールを策定することを目標として活動を続けてきた。
国際会計基準委員会は1973年に最初の国際会計基準（IAS第1号）を策定し、1998年12月にIAS第39号を策定した。このIAS第1号からIAS第39号までは国際会計基準の中核部分と位置付けられており、「コア・スタンダード」と呼ばれている。
このような国際会計基準委員会の活発な活動を受けて、米国・欧州では、国内の会計基準を国際会計基準に合致させる作業が2000年頃から急速に進展しつつある。
わが国では国際会計基準への対応が遅れていることが従来批判されていたが、金融庁（当時の大蔵省）の審議会である「企業会計審議会」は、1997年に方針を転換、国内の企業会計基準を国際会計基準へ合致させる作業を現在も急速に進めつつある。
具体的には、企業会計審議会の1997年6月「連結財務諸表制度の見直しに関する意見書」公表を皮切りに、1998年3月に「連結キャッシュフロー計算書等の作成基準の設定に関する意見書」、1998年6月に「退職給付に係る会計基準の設定に関する意見書」、1999年1月に「金融商品に係る会計基準の設定に関する意見書」、2002年8月に「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」を相次いで公表した。
これらの意見書は、企業会計を単独決算中心から連結決算中心へと変更し、キャッシュフローを重視し、資産や負債を時価ベースで評価するという原則に立つものである。これらの意見書をもとに、上場企業の財務会計を規制する証券取引法（財務諸表規則）の法改正が1997年以降順次実施されており、ようやくわが国の会計基準も国際会計基準に準拠する体制が整いつつある。
減損会計
資産を収益性に基づいて評価し、その結果認識された損失を当該資産の帳簿価額に反映させる手続きをいう。回収の見込みがない投資額は、損失として処理すべきであるという考え方（時価主義）に基づく会計上の仕組みである。
資産評価によって把握した損失を処理する会計手法には、資産の帳簿価額自体を減額する方法と、損益計算において当該損失を計上する手法とがある。前者が減損会計であり、後者が時価会計である。減損会計においては評価価額の増加は計上できないが、時価会計では評価益を計上することができるなどの違いがある。資産の性格や会計の目的に応じて適切な手法を選択すべきとされている。
減損会計の対象となる資産は固定資産、および投資資産であるが、金融商品など時価会計を適用すべきとされている資産は除外される。減損会計の手続きは、�‖仂飮饂困粒猟蝓↓▲哀襦璽團鵐亜憤貘療�に収益を生む複数の資産を単位化する）、�８座擦涼�候の認識、�じ座斬纂困稜Ъ院併饂困�ら得られるであろう割引前将来キャッシュ・フローと帳簿価額を比較する）、�ジ座斬纂困梁�定（帳簿価額を回収可能価額まで減額する、回収可能価額は、資産の使用価値、または正味売却価額のいずれか高い金額）という順に進められる。
減損会計は、国際会計基準の一部として欧米で早くから取り入れられていたが、日本でも、平成17（2005）年4月1日以後に開始する事業年度からは全面的に適用されることとなった。