不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

区分所有建物とは、構造上区分され、独立して住居・店舗・事務所・倉庫等の用途に供することができる数個の部分から構成されているような建物のことである。

区分所有建物となるためには次の2つの要件を満たすことが必要である。

1）建物の各部分に構造上の独立性があること。
これは、建物の各部分が他の部分と壁等で完全に遮断されていることを指している。ふすま、障子、間仕切りなどによる遮断では足りない。

2）建物の各部分に利用上の独立性があること
これは、建物の各部分が、他の部分から完全に独立して、用途を果たすことを意味している。例えば居住用の建物であれば、独立した各部分がそれぞれひとつの住居として使用可能であるということである。

上記1）と2）を満たすような建物の各部分について、それぞれ別個の所有権が成立しているとき、その建物は「区分所有建物」と呼ばれる。区分所有建物については、民法の特別法である区分所有法が適用される。

代表的なものとしては分譲マンションが区分所有建物である。しかし分譲マンションに限らず、オフィスビル・商業店舗・倉庫等であっても、上記1）と2）を満たし、建物の独立した各部分について別個の所有権が成立しているならば区分所有建物となる。


なお区分所有建物では、建物の独立した各部分は「専有部分」と呼ばれる。
またこの専有部分を所有する者のことを「区分所有者」と言う。

廊下・エレベータ・階段などのように区分所有者が共同で利用する建物の部分は「共用部分」と呼ばれ、区分所有者が共有する。

また建物の敷地も、区分所有者の共有となる（ただし土地権利が借地権である場合には「準共有」となる。このとき区分所有者が取得している敷地の共有持分は「敷地利用権」と呼ばれる。

従って区分所有建物においては、区分所有者は、専有部分の所有権、共用部分の共有持分、敷地の共有持分という3種類の権利を持っていることになる。

分譲マンションのように独立した各部分から構成されている建物を「区分所有建物」と言う。
この区分所有建物において、建物の独立した各部分のことを「専有部分」と言う。
区分所有権とは、この専有部分を所有する権利のことである。（詳しくは「区分所有建物」参照）

法令の制限内で自由にその所有物の使用、収益および処分をする権利をいう。物を全面的に、排他的に支配する権利であって、時効により消滅することはない。その円満な行使が妨げられたときには、返還、妨害排除、妨害予防などの請求をすることができる。
近代市民社会の成立を支える経済的な基盤の一つは、「所有権の絶対性」であるといわれている。だが逆に、「所有権は義務を負う」とも考えられており、その絶対性は理念的なものに過ぎない。
　
土地所有権は、法令の制限内においてその上下に及ぶとされている。その一方で、隣接する土地との関係により権利が制限・拡張されることがあり、また、都市計画などの公共の必要による制限を受ける。さらには、私有財産は、正当な補償の下に公共のために用いることが認められており（土地収用はその例である）、これも所有権に対する制約の一つである。

借地権とは次の2つの権利のどちらかのことである（借地借家法第2条）。
1）建物を所有する目的で設定された地上権
2）建物を所有する目的で設定された土地賃借権 従って、資材置場にする目的で設定された土地賃借権は「借地権」ではない。
また、青空駐車場とする目的で設定された土地賃借権も「借地権」ではないことになる。

分譲マンションのような区分所有建物において、区分所有者が持っている土地に関する権利のことを「敷地利用権」と言う（区分所有法第2条）。
区分所有建物では、その敷地は区分所有者全員の共有とされている。
従って、敷地利用権とは、区分所有者が持っている「土地の共有持分」と言い換えることができる。