不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

都道府県が、都市計画区域の中で定める区域である（都市計画法7条、15条）。
市街化区域に指定されるのは、既に市街地を形成している地域や今後市街化を予定している地域である。
市街化区域の中では、12種類の用途地域が必ず定められており、きめ細かい建築規制が実行されている。

都道府県が、都市計画区域の中で定める区域（都市計画法7条、15条）。
市街化調整区域に指定されるのは、多くの場合、農地が広がり、建築物の密度が低い地域である。
市街化調整区域では、少数の例外を除いて住宅等の建築が禁止されている。

原則として市または町村の中心部を含み、一体的に整備・開発・保全する必要がある区域。
原則として都道府県が指定する。 1）都市計画区域の指定の要件
都市計画区域は次の2種類のケースにおいて指定される（都市計画法第5条第1項、第2項）。
ア）市または一定要件を満たす町村の中心市街地を含み、自然条件、社会的条件等を勘案して一体の都市として総合的に整備開発保全する必要がある場合
イ）新たに住居都市、工業都市その他都市として開発保全する必要がある区域

ア）は、すでに市町村に中心市街地が形成されている場合に、その市町村の中心市街地を含んで一体的に整備・開発・保全すべき区域を「都市計画区域」として指定するものである（※1）。なおア）の「一定要件を満たす町村」については都市計画法施行令第2条で、「原則として町村の人口が1万人以上」などの要件が定められている。
イ）は、新規に住居都市・工業都市などを建設する場合を指している。
（※1）都市計画区域は、必要がある時は市町村の区域をこえて指定することができる（都市計画法第5条第1項後段）。また都市計画区域は2以上の都府県にまたがって指定することもできる。この場合には指定権者が国土交通大臣となる（都市計画法第5条第4項）。

2）都市計画区域の指定の方法
原則として都道府県が指定する（詳しくは都市計画区域の指定へ）。

3）都市計画区域の指定の効果
都市計画区域に指定されると、必要に応じて区域区分が行なわれ（※2）、さまざまな都市計画が決定され、都市施設の整備事業や市街地開発事業が施行される。また開発許可制度が施行されるので、自由な土地造成が制限される。
（※2）区域区分とは、都市計画区域を「市街化区域」と「市街化調整区域」に区分することである。ただし区域区分はすべての都市計画区域で行なわれるわけではなく、区域区分がされていない都市計画区域も多数存在する。このような区域区分がされていない都市計画区域は「区域区分が定められていない都市計画区域」と呼ばれる。

4）準都市計画区域について
都市計画区域を指定すべき要件（上記1）のア）またはイ））を満たしていない土地の区域であっても、将来的に市街化が見込まれる場合には、市町村はその土地の区域を「準都市計画区域」に指定することができる。準都市計画区域では、必要に応じて用途地域などを定めることができ、開発許可制度が施行されるので、無秩序な開発を規制することが可能となる（詳しくは準都市計画区域へ）。

ひとつの都市計画区域を、市街化区域と市街化調整区域とに区分すること。

この「区域区分」は都市計画のひとつであるので、都市計画の決定手続に従って決定される。
また「区域区分」を決定する主体は、都道府県である（詳しくは都市計画の決定主体へ）。

区域区分については次の基準が定められている（都市計画法第7条、施行令第3条）
ア）都道府県は、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要がある時は、「区域区分」を定めることができる（従って区域区分を定めるか否かは原則的に都道府県の裁量である）。
イ）ただし都市計画区域が、「指定都市の区域、首都圏の既成市街地・近郊整備地帯、近畿圏の既成都市区域・近郊整備区域、中部圏の都市整備区域」の全部または一部を含む場合には、都道府県はかならず区域区分を定めなければならない。

なお、ある都市計画区域が区域区分されたとき、その都市計画区域は必ず市街化区域と市街化調整区域とに色分けされる。従って、区域区分がされた都市計画区域では、市街化区域にも市街化調整区域にも属していない土地は存在しないことになる。

また、上記イ）のような大都市地域以外については、ある都市計画区域について区域区分をするか否かは上記アの原則のとおり都道府県の裁量であるので、いまだ区域区分がされていない都市計画区域が存在する。このような都市計画区域は「区域区分が定められていない都市計画区域」または「非線引き区域」と呼ばれる。
（かつては「未線引き区域」とも呼ばれていたが平成12年の都市計画法の改正によりこの呼称は廃止された）

建築できる建物の種類を定めた地域のこと。都市計画法第8条第1項第1号に規定されている。 用途地域には、建築できる建物の種類にもとづいて、「第1種低層住居専用地域」「第2種低層住居専用地域」「第1種中高層住居専用地域」「第2種中高層住居専用地域」「第1種住居地域」「第2種住居地域」「準住居地域」「近隣商業地域」「商業地域」「準工業地域」「工業地域」「工業専用地域」という12の種類が存在する。 また用途地域では、その用途地域において建築できる建物の種類に応じて、容積率、建ぺい率などの建築規制がきめ細かく定められている。

市区町村が作成する都市計画図は、用途地域ごとに異なった色を用いて、用途地域の区分が一目でわかるものとなっている。

用途地域では「特別用途地区」（文教地区や特別工業地区など）を設けてきめ細かな建築規制を実施できるが、そもそも用途地域が定めれていないエリアでは「特別用途地区」を設けることができないという問題があった。

そこで平成12年に都市計画法が改正され、用途地域がないエリアでは、「特別用途地区」に代わるものとして「特定用途制限地域」を設けることが可能になった（都市計画法第9条第14項）。 「特定用途制限地域」を設けることができるのは次の2つのエリアである。

1）準都市計画区域の中
2）非線引きの都市計画区域の中で、用途地域がないエリア

「特定用途制限地域」では、好ましくない業種（例えばパチンコ店）の建築を禁止するというような建築規制を実施することができる。

都市施設とは、道路、公園、上下水道など都市において必要となる公共的な施設のことである。

1）都市施設の種類
都市計画法では、都市施設として、次の11種類の施設を定めている（都市計画法第11条1項）。
ア）道路、都市高速鉄道、駐車場、自動車ターミナルその他の交通施設
イ）公園、緑地、広場、墓園その他の公共空地
ウ）水道、電気供給施設、ガス供給施設、下水道、汚物処理場、ごみ焼却場その他の供給施設または処理施設
エ）河川、運河その他の水路
オ）学校、図書館、研究施設その他の教育文化施設
カ）病院、保育所その他の医療施設または社会福祉施設
キ）市場、と畜場または火葬場
ク）一団地（50戸以上）の住宅施設
ケ）一団地の官公庁施設
コ）流通業務団地
サ）電気通信事業用の施設その他（施行令第5条）

2）都市施設を定める基準
都市施設を都市計画で決定する際には、次の基準が設けられている。

a）市街化区域、区域区分が定められていない都市計画区域（いわゆる非線引き区域）では、必ず、道路、公園、下水道を定めなければならない（都市計画法第13条第1項第11号）。
b）住居系の用途地域内では、必ず義務教育施設を定めなければならない（都市計画法第13条第1項第11号）。ちなみに住居系の用途地域とは、第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、第1種中高層住居専用地域、第2種中高層住居専用地域、第1種住居地域、第2種住居地域、準住居地域を指す。
c）都市施設は原則として都市計画区域内で定めるが、特に必要があるときは、都市計画区域の外で定めることもできる（都市計画法第11条第1項）。

3）都市施設を定める主体
都市施設を都市計画として決定する主体は、原則として「市町村」である。ただし、広域的見地から決定すべき都市施設、根幹的都市施設については「都道府県」が決定主体となる。
具体的には、国道、都道府県道、4車線以上の道路、流域下水道、産業廃棄物処理施設等は「都道府県」が決定する（都市計画法第15条第1項第5号、同施行令第9条第2項）。

4）建築の制限
都市計画として決定された都市施設（これを「都市計画施設」という）の区域では、都市施設を実際に整備する事業が進行するので、その整備の事業の妨げになるような建物の建築は厳しく制限される（詳しくは都市計画施設の区域内の制限へ）。

5）施行予定者を定めるとき
「一団地の住宅施設（ただし面積が20ha以上のものに限る）」、「一団地の官公庁施設」、「流通業務団地」については、都市施設に関する都市計画で「施行予定者」を定めることが可能である（都市計画法第11条第5項）。
都市施設に「施行予定者」を定めた場合には、原則として2年以内に都市計画事業の認可を申請しなければならない（都市計画法第60条の2）。
また、いったん施行予定者を定めた以上は、施行予定者を定めないものへと計画を変更することは許されない（都市計画法第11条第6項）。

市街地を開発または整備する事業のこと。

具体的には、都市計画法第12条に掲げられた次の6種類の事業を「市街地開発事業」と呼ぶ。
ア）都市再開発法 による「市街地再開発事業」
イ）大都市地域における住宅および住宅地の供給の促進に関する特別措置法による「住宅街区整備事業」
ウ）土地区画整理法による「土地区画整理事業」
エ）新住宅市街地開発法による「新住宅市街地開発事業」
オ）首都圏の近郊整備地帯および都市開発区域の整備に関する法律による「工業団地造成事業」または近畿圏の近郊整備区域および都市開発区域の整備及び開発に関する法律による「工業団地造成事業」
カ）新都市基盤整備法 による「新都市基盤整備事業」

1）市街地開発事業の決定主体
市街地開発事業は、市街地を開発・整備する事業であり、原則として都道府県知事が主体となって都市計画として決定する。（ただし比較的小規模な「市街地再開発事業」「住宅街区整備事業」「土地区画整理事業」については市町村が決定する（都市計画法施行令第10条）

2）市街地開発事業を定めることができる土地
市街地開発事業は、市街化区域または区域区分が定められていない都市計画区域（いわゆる非線引き区域）においてのみ定めることができる（都市計画法第13条第1項第12号）

3）建築等の制限
市街地開発事業が都市計画として決定されると、その市街地開発事業が実行される土地（これを「市街地開発事業の施行区域」という）では、その事業の妨げになるような建築物の建築等が厳しく制限される（詳しくは市街地開発事業の施行区域内の制限へ）

4）施行予定者を定めたとき
上記エ・オ・カの市街地開発事業については、都市計画で「施行予定者」を定めることが可能である（都市計画法第12条第5項）。
「施行予定者」を定めた場合には、原則として2年以内に都市計画事業の認可を申請しなければならない（都市計画法第60条の2）。
また、いったん施行予定者を定めた以上は、施行予定者を定めないものへと計画を変更することは許されない（都市計画法第12条第6項）。

市街地の再開発などを促進するために定められる区域のこと。

促進区域とは次の4種類の区域の総称である（都市計画法第10条の2第1項）
1）都市再開発法第7条第1項の規定による「市街地再開発促進区域」
2）大都市地域における住宅および住宅地の供給の促進に関する特別措置法第5条第1項の規定による「土地区画整理促進区域」
3）大都市地域における住宅および住宅地の供給の促進に関する特別措置法第24条第1項 の規定に「住宅街区整備促進区域」
4）地方拠点都市地域の整備および産業業務施設の再配置の促進に関する法律第19条第1項 の規定による「拠点業務市街地整備土地区画整理促進区域」

促進区域の具体的な内容は、それぞれの法律によって規定されている。

例えば上記1）の「市街地再開発促進区域」については、その促進区域内の宅地の所有者又は借地権者は、できるだけ速やかに第1種市街地再開発事業などを施行するよう努めなければならず、5年以内に自主的再開発が行なわれない場合等には、市町村（または都道府県）が第1種市街地再開発事業を施行することが予定されている（市街地再開発法第7条の2）。
また「市街地再開発促進区域」では容易に移転除却できる建築物の建築であっても知事（または市長）の許可が必要である（市街地再開発法第7条の4）。
このように促進区域では建築を規制し、本来の事業への移行を促す措置が規定されている。

なお上記1）から4）の促進区域は、市街化区域または区域区分が定められていない都市計画区域（いわゆる非線引き区域）において都市計画として定める（都市計画法第13条第1項第8号）。
促進区域の都市計画決定の主体は市町村である（都市計画法第15条）。

都市計画法第29条の規定により、宅地造成等を行なう際に必要とされる許可のこと。

1）趣旨
都市計画法では、無秩序な開発を規制するために、開発許可の制度を設けている。一定規模以上の開発を行なうためには、知事（指定都市等では市長）より開発許可を取得する必要がある。

2）開発許可の概要
ア）許可の対象は「開発行為」である。
イ）開発行為を行なおうとする者は、開発行為に着手する前に知事（指定都市等では市長）の許可を受ける必要がある（都市計画法第29条）。
ウ）一定の開発行為については、開発許可を受ける必要がない。
エ）知事等が開発許可を与えるか否かを審査する基準には、全国どこでも適用される全般的許可基準と、市街化調整区域内の基準がある（都市計画法第33条、第34条）。

3）開発行為
開発許可の対象は「開発行為」である。開発行為とは「建築物の建築または特定工作物の建設のために土地の区画形質を変更すること」である（詳しくは「特定工作物」「土地の区画形質の変更」を参照）。また、そもそも開発行為の定義に該当しない行為は、開発許可を受けなくてよい。例えば1ha未満のテニスコートの建設のため土地造成をすることは開発行為に該当しないので、開発許可を受けなくてよい。

4）開発許可を受ける必要がない開発行為
すべての開発行為について開発許可が要求されるのではなく、次のような一定の開発行為は開発許可を受けないで行なうことができる。
a）一定の面積に達しない開発行為は開発許可が不要（都市計画法第29条第1項第1号、施行令第19条）。「一定の面積に達しない開発行為」とは、東京都の特別区・既成市街地・近郊整備地帯などで行なう500平方メートル未満の開発行為、市街化区域で行なう1,000平方メートル未満の開発行為、区域区分が定められていない都市計画区域で行なう3,000平方メートル未満の開発行為、準都市計画区域で行なう3,000平方メートル未満の開発行為をさす（施行令第19条）。ただしこれらの面積は都道府県・指定都市等の規則で「300平方メートル未満」にまで引き下げることができる。
b）市街化調整区域・区域区分が定められていない都市計画区域・準都市計画区域における、農林漁業者の住宅を建築するための開発行為や農林漁業用の建築物を建築するための開発行為には開発許可が不要（第29条第1項第2号、施行令第20条）。農林漁業用の建築物については施行令第21条に列記されており、具体的には、農林漁業の生産施設、集荷施設、生産資材の貯蔵保管施設、建築面積が90平方メートル以内の施設である。
c）公益施設のための開発行為には許可が不要（第29条第1項第3号、施行令第21条）。公益施設とは、駅舎、社会福祉施設、医療施設、小学校、中学校、高校、公民館、変電所、郵便局、図書館、墓地、火葬場、と畜場、し尿処理施設、ごみ処理施設、卸売市場などを指す。
d）国・都道府県・一定の市町村が行なう開発行為には開発許可が不要（第29条第1項第4号）
e）都市計画事業の施行として行なう開発行為には開発許可が不要（第29条第1項第5号）
f）市街地再開発事業の施行、住宅街区整備事業の施行、土地区画整理事業の施行として行なう開発行為には開発許可が不要（第29条第1項第6号、第7号、第8号）
g）非常災害のため必要な応急措置、通常の管理行為・軽易な行為に該当する開発行為には開発許可が不要（第29条第1項第10号、第11号）。ちなみに通常の管理行為・軽易な行為については、施行令第22条に列記されている。
　具体的には、仮設建築物の建築、土木事業などに一時的に使用するための第一種特定工作物の建設、 車庫・物置その他附属建築物の建築、 建築物の増築で増築に係る床面積の合計が10平方メートル以内のもの、建築物の改築で用途の変更を伴わないもの、建築物の改築で改築に係る床面積の合計が10平方メートル以内のものなどである。特に施行令第22条第6号では、主として当該開発区域の周辺の市街化調整区域内に居住している者の日常生活のため必要な物品の販売加工修理等の業務を営む店舗・事業場などの新築であって、その延べ面積が50平方メートル以内で、これらの業務の用に供する部分の延べ面積が全体の延べ面積の50％以上で、当該開発区域の周辺の市街化調整区域内に居住している者が自ら当該業務を営むために行なう開発行為（開発規模が100平方メートル以内に限る）は、開発許可を不要としていることに注意したい。

5）開発許可の基準
知事（指定都市等では市長）が開発行為に対して開発許可を与える際には、一定の審査基準が設けられている。この基準には、全国どこでも適用される技術的な基準（都市計画法第33条）と、市街化調整区域内においてのみ適用される基準（都市計画法第34条）の2種類がある。特に市街化調整区域では両方の基準を満たして初めて開発許可を取得できることに注意したい。
（開発許可の基準の内容は「開発許可の基準（全般的許可基準）」「開発許可の基準（市街化調整区域内の許可基準）」参照）

6）都市計画区域外・準都市計画区域外における開発行為
都市計画区域および準都市計画区域の外において開発行為を行なう場合についても、上記2）〜5）と同一の開発許可制度が施行されている（都市計画法第29条第2項）。
（ただし上記4） ）の開発許可を受ける必要がない開発行為については若干の差異がある。まず開発許可を受ける必要がない開発行為の面積（上記4）のa）に相当）は10,000平方メートル未満であり、規則によりこの面積を引き下げることができない。また市街地再開発事業・住宅街区整備事業・土地区画整理事業は都市計画区域外においては施行されないので、上記4）のf）は除外されている）