不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

区分所有建物とは、構造上区分され、独立して住居・店舗・事務所・倉庫等の用途に供することができる数個の部分から構成されているような建物のことである。

区分所有建物となるためには次の2つの要件を満たすことが必要である。

1）建物の各部分に構造上の独立性があること。
これは、建物の各部分が他の部分と壁等で完全に遮断されていることを指している。ふすま、障子、間仕切りなどによる遮断では足りない。

2）建物の各部分に利用上の独立性があること
これは、建物の各部分が、他の部分から完全に独立して、用途を果たすことを意味している。例えば居住用の建物であれば、独立した各部分がそれぞれひとつの住居として使用可能であるということである。

上記1）と2）を満たすような建物の各部分について、それぞれ別個の所有権が成立しているとき、その建物は「区分所有建物」と呼ばれる。区分所有建物については、民法の特別法である区分所有法が適用される。

代表的なものとしては分譲マンションが区分所有建物である。しかし分譲マンションに限らず、オフィスビル・商業店舗・倉庫等であっても、上記1）と2）を満たし、建物の独立した各部分について別個の所有権が成立しているならば区分所有建物となる。


なお区分所有建物では、建物の独立した各部分は「専有部分」と呼ばれる。
またこの専有部分を所有する者のことを「区分所有者」と言う。

廊下・エレベータ・階段などのように区分所有者が共同で利用する建物の部分は「共用部分」と呼ばれ、区分所有者が共有する。

また建物の敷地も、区分所有者の共有となる（ただし土地権利が借地権である場合には「準共有」となる。このとき区分所有者が取得している敷地の共有持分は「敷地利用権」と呼ばれる。

従って区分所有建物においては、区分所有者は、専有部分の所有権、共用部分の共有持分、敷地の共有持分という3種類の権利を持っていることになる。

分譲マンションなどの区分所有建物に関する権利関係や管理運営について定めた法律。
正式名称は「建物の区分所有等に関する法律」と言う。「マンション法」と呼ばれることもある。

区分所有建物とは、分譲マンションのように独立した各部分から構成されている建物のことであり、通常の建物に比べて所有関係が複雑であり、所有者相互の利害関係を調整する必要性が高い。

このため昭和37年に民法の特別法として区分所有法が制定された。これにより、専有部分・共用部分・建物の敷地に関する権利関係の明確化が図られ、規約・集会に関する法制度が整備された。

その後、分譲マンションが急速に普及したことに伴って、分譲マンションの管理運営に関するトラブルが生じたり、不動産登記事務が煩雑になるなどの問題点が生じたので、昭和58年に区分所有法が大幅に改正された。
このときの改正点は、区分所有者が当然に管理組合を構成すること、集会での多数決主義の導入、建替え制度の導入、敷地利用権と専有部分の一体化などであった。

その後、平成7年の阪神淡路大震災により、被災マンションの建替えが問題となり、また老朽化したマンションの建替えや大規模修繕を円滑に行なうための法制度の不備が指摘されるようになった。

こうした点に対応するため、平成14年12月11日に区分所有法が改正・公布された（施行日は公布日から6ヵ月以内）。この改正により、建替えや大規模修繕の法律上の要件が緩和されることとなった。

分譲マンションのような区分所有建物において、建物および敷地の管理に関する事項を決定するために、少なくとも年に1回以上開催される区分所有者の集会のこと。

区分所有建物では、区分所有者は管理組合の構成員となる。この区分所有者の全員が参加する意思決定機関が「集会」である。一般的には「管理組合総会」「管理組合集会」「総会」とも呼ばれるが、区分所有法では「集会」という名称を使用している。

区分所有法では、「管理者は、少なくとも毎年1回集会を招集しなければならない」と定めている（同法第34条第1項・第2項）。ここでいう管理者とは通常は、管理組合の理事長のことである。また年に1回以上定期的に開催される集会は、一般的には「通常総会」と呼ばれている。

この他に、特定の議案を審議するために区分所有者の一定数以上の請求により臨時的に集会を開催することも可能であり、こうした集会は「臨時総会」と呼ばれている（区分所有法第34条第3項から第5項）。

集会を開催する場合、管理者（理事長）は、開催日より1週間以上前に、開催日時・開催場所・議案の概要を各区分所有者に通知する必要がある（区分所有法第35条）。ただし区分所有者全員が同意した場合に限り、こうした招集手続を省略することも可能である（区分所有法第36条）。

集会が開催されると、原則として管理者（理事長）が議長となり、あらかじめ通知された議案が審議される。議案を議決する方法としては、普通決議と特別決議がある。

区分所有者は集会に自ら出席して、議案を審議するのが原則であるが、出席できない場合には、書面によって議決を行なうことができ、また代理人を選任して代理人を出席させることも可能である（区分所有法第39条第2項）。

書面による場合には、あらかじめ各議案についての賛成・反対の意見を表明した書面（議決権行使書という）を、管理者（理事長）に提出しておく。また代理人を選任する場合には、その代理人を選任したことを証明するための書面（委任状）を管理者（理事長）に提出する。

集会の議事の内容については、議長が議事録を作成しなければならない（区分所有法第42条）。この議事録は管理者（理事長）が保管し、関係者の請求があった時、管理者はいつでもこの議事録を閲覧させる必要がある（区分所有法第42条・第33条）。

このように集会は、区分所有者の最高の意思決定機関であるが、日常的な管理組合の運営については集会の下部機関として管理規約にもとづき「理事会」が組織されており、さまざまな業務を執行している。

区分所有法にもとづいて設定される、区分所有建物における区分所有者相互間の関係を定めるための規則のこと。
区分所有法では単に「規約」と呼んでいるが、一般的には「管理規約」と呼ばれている。

区分所有建物では、区分所有者の権利関係が複雑であり、また区分所有者の共同の利益を害するような行為を排除する必要がある。このため、詳細な規則である「管理規約」を区分所有者自身が設定することが、区分所有法によって事実上義務付けられているのである。

管理規約を設けるためには、区分所有者の集会において、特別決議（区分所有者の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上）により可決する必要がある（区分所有法第31条）。

管理規約で定めるべき事柄には、区分所有法上の制約は特にないので、区分所有者の意思によりさまざまな事項を定めることが可能である（区分所有法第30条）。
一般的には、次のような事柄について管理規約で定めることが多い（下記1）から7）は平成9年に建設省（現・国土交通省）が定めたガイドラインである「中高層共同住宅標準管理規約」から抜粋した）。

1）敷地、建物、付属施設の範囲
2）共用部分の範囲
3）敷地・付属施設・共用部分に関する各区分所有者の持つ共有持分の割合
4）専用使用権の範囲
5）敷地利用権と専有部分の分離処分の可否
6）使用細則（使用に関する詳細な規則）の設定
7）管理、管理組合、集会、理事会、会計等に関する事項


なお、管理規約は集会の特別決議で設定されるべきものであるが、次の4つの事項に限っては、マンション分譲業者が最初にマンションの全部を所有している時点において公正証書で定める場合に限り、集会を経ずに、マンション分譲業者が単独で管理規約を設定することができるとされている（区分所有法第32条）。

1）規約敷地
2）規約共用部分
3）敷地利用権の共有持分の割合
4）専有部分と敷地利用権の分離処分の可否

区分所有建物の区分所有者が組織する管理組合の理事会において、理事会を構成する役職者である。

理事は、管理組合の集会において区分所有者の中から選出される。理事は理事会の一員として、理事会で議決権を行使し、管理規約で定められた理事会の職務を執行する。

マンション管理組合において、組合の業務を執行する組織をいう。

マンションのような区分所有建物においては、その管理のために、区分所有者が組合を組織することが通例である（その組織された組合をマンション管理組合と呼ぶ）。そして、その規約において、理事会を置いて、管理組合の業務を執行することが多い。

理事会は、一般的に、区分所有者の中から選出された数名の理事によって構成される。理事会の業務は、管理組合の規約や区分所有者の集会で定められるが、例えば、収支の予算や事業計画の案の作成、長期修繕計画案の策定などに当たる。

なお、通常、理事の中から選出される理事長は、規約によって建物の区分所有等に関する法律に定められた区分所有建物の管理者として選出されたこととされ、その職務に当たることとなる。また、管理組合が法人である場合には、理事の設置は法令上の義務である。

区分所有建物の管理組合は、区分所有者の数に関係なく（※）、集会の特別決議（区分所有者数および議決権の各4分の3以上）により、管理組合法人となることができる（区分区分所有法第47条第1項）。

管理組合法人は、名称に必ず「管理組合法人」という文字を使用し、その名称と事務所所在地、理事の住所氏名等を、登記所において登記する必要がある（区分所有法第47条第1項、第48条）。

管理組合法人の業務執行機関は理事である（区分所有法第49条第1項・第2項）。この理事は管理組合法人を代表する者であり、通常は管理組合の理事長が管理組合法人の理事に就任する。

※従来は管理組合法人を設立するには、区分所有者数が30人以上であることが必要だったが、区分所有法が平成14年12月11日に改正・公布され、この30人以上という要件が撤廃された。この改正は公布日から6月以内に施行されることになっている。