不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

建築できる建物の種類を定めた地域のこと。都市計画法第8条第1項第1号に規定されている。 用途地域には、建築できる建物の種類にもとづいて、「第1種低層住居専用地域」「第2種低層住居専用地域」「第1種中高層住居専用地域」「第2種中高層住居専用地域」「第1種住居地域」「第2種住居地域」「準住居地域」「近隣商業地域」「商業地域」「準工業地域」「工業地域」「工業専用地域」という12の種類が存在する。 また用途地域では、その用途地域において建築できる建物の種類に応じて、容積率、建ぺい率などの建築規制がきめ細かく定められている。

市区町村が作成する都市計画図は、用途地域ごとに異なった色を用いて、用途地域の区分が一目でわかるものとなっている。

都市計画法第8条第1項に列挙されている地域・地区のひとつ。

用途地域の内部において、用途地域よりもさらにきめ細かい建築規制を実施するために設定される地区であり、市町村が指定するものである。

かつては特別用途地区の種類は、文教地区、特別工業地区、厚生地区、特別業務地区、中高層階住居専用地区、商業専用地区、小売店舗地区、事務所地区、娯楽・レクリエーション地区、観光地区、研究開発地区という11種類に限定されていたが、法改正により現在ではこれら11種類だけでなくさまざまな特別用途地区が市町村の判断により設置することができるようになっている。

高度地区は、用途地域の中で定められる地区である。
高度地区では、市街地の環境維持のために建築物の高さに最高限度が設定される。
またごく少数ではあるが、土地の利用を促進するために、建築物の高さの最低限度を定める高度地区も存在する。（都市計画法第8条、第9条） 高度地区の具体的内容は市町村が決定することとされているので、詳細を知りたい場合には市区町村役所の建築確認担当部署に問い合わせる必要がある。

高度利用地区は、用途地域の中で定められる地区である。
この高度利用地区では、容積率の最高限度、容積率の最低限度、建ぺい率の最高限度、建築面積の最低限度がかならず定められる。

これにより、狭小な建物の建築を排除することが可能となり、将来的に都市再開発事業を実施しやすい環境が創出されることになる。（都市計画法第8条、第9条）

特定街区は、市街地の特定のエリアを整備改善するために、市町村が定める地区である。
特定街区では、通常の建築規制の多くが撤廃され、大規模な建築物を建築できるように容積率や建築物の高さの最高限度が新たに指定される（建築基準法第60条、都市計画法第9条）。
こうした仕組みにより、特定街区では大規模な都市開発プロジェクトが可能になる。東京新宿の副都心はこの特定街区を活用して建設されたものである。

防火地域は、都市計画で指定される地域であり、火災を防止するため特に厳しい建築制限が行なわれる地域である（建築基準法61条）。
防火地域での建築規制は次のとおりである。
1）すべての建築物は少なくとも「準耐火建築物」としなければならない。
2）次のAまたはBの建築物は必ず「耐火建築物」としなければならない。
A）階数が3以上の建築物
B）延べ面積が100平米を超える建築物
ここで「階数が3以上」とは、地下の階数も含む。したがって防火地域内の地上2階地下1階の建物は耐火建築物とする必要がある。
延べ面積が100平方メートルちょうどであれば、上記2）には該当しないことにも注意したい。

なお、建築基準法61条では、防火地域であっても次の建築物は「準耐火建築物」としなくてもよいという緩和措置を設けている。
イ）平屋建ての付属建築物で、延べ面積が50平方メートル以下のもの。
ロ）門、塀
ただし上記イに関しては、外壁・軒裏を防火構造とし（建築基準法61条）、屋根を不燃材料でふき（建築基準法63条）、開口部に防火設備を設ける（建築基準法64条）ことが必要とされている。

準防火地域は都市計画で指定される地域であり、火災を防止するために比較的厳しい建築制限が行なわれる地域である（建築基準法62条）。
準防火地域では建築物は次のようなものとしなければならない。

1）地上4階以上の建築物
→必ず耐火建築物とする

2）地上3階の建築物
→延べ面積によって次の3通りに分かれる。
a.延べ面積が1,500平方メートルを超えるとき ： 必ず耐火建築物とする
b.延べ面積が500平方メートルを超え、1,500平方メートル以下のとき ： 少なくとも準耐火建築物とする
c.延べ面積が500平方メートル以下のとき ： 少なくとも3階建て建築物の技術的基準に適合する建築物とする

3）地上1階または地上2階の建築物
→延べ面積によって次の3通りに分かれる。
a.延べ面積が1,500平方メートルを超えるとき ： 必ず耐火建築物とする
b.延べ面積が500平方メートルを超え、1,500平方メートル以下のとき ： 少なくとも準耐火建築物とする
c.延べ面積が500平方メートル以下のとき ： 通常の建築物でもかまわない ポイントを2つ挙げておく。
まず、最近多い地上3階建ての一般住宅は、上記2）のc.に該当するので、少なくとも「3階建て建築物の技術的基準」に適合する必要がある。
次に、通常の地上2階建ての一般住宅は、上記3）のc.に該当するので、原則的に特別な防火措置を講じなくてよい。ただし上記3）のc.の場合に、その建築物を木造とするためには、建築基準法62条2項の規定にもとづき外壁・軒裏を「防火構造」とする必要がある。

なお準防火区域では上記の規制のほかに、次の規制があることに留意したい。
ア）屋根の不燃化
建築物が耐火構造や準耐火構造でない場合には、その屋根は不燃材料で造り、または不燃材料でふくことが必要である（建築基準法63条）。
イ）延焼のおそれのある開口部の防火措置
建築物が耐火構造や準耐火構造でない場合には、外壁の開口部（すなわち玄関や窓）で延焼を招く可能性のある部分に、防火戸など防火設備を設けなくてはならない（建築基準法64条）。

美観地区は、「市街地の美観を維持するために定める地区」である（都市計画法第9条）。
具体的には、建築物の色彩や、屋外広告を規制する地区であると言ってよい。

美観地区が定められると、この美観地区内では、地方自治体の条例によって、建築物の構造や設備を規制することが可能となる。

ただし美観地区が定められていても、その美観地区内での条例はまだ制定されていないというケースが多い。 美観地区が最もよく整備されているのは京都市で、約1,800haを美観地区に指定し、市街地景観整備条例によって建物の外観を規制している。

風致地区は「都市の風致を維持するために定める地区」である（都市計画法第9条）。

風致地区は、都市の内部にありながら公園・庭園・寺院・神社などを中心として緑豊かな環境が残っているエリアについて、環境の保護のために指定されることが多い。

風致地区では、地方公共団体の条例によって、建築物の高さ、建ぺい率などが厳しく規制され、緑豊かでゆとりのある環境が維持されている（都市計画法第58条）。

用途地域では「特別用途地区」（文教地区や特別工業地区など）を設けてきめ細かな建築規制を実施できるが、そもそも用途地域が定めれていないエリアでは「特別用途地区」を設けることができないという問題があった。

そこで平成12年に都市計画法が改正され、用途地域がないエリアでは、「特別用途地区」に代わるものとして「特定用途制限地域」を設けることが可能になった（都市計画法第9条第14項）。 「特定用途制限地域」を設けることができるのは次の2つのエリアである。

1）準都市計画区域の中
2）非線引きの都市計画区域の中で、用途地域がないエリア

「特定用途制限地域」では、好ましくない業種（例えばパチンコ店）の建築を禁止するというような建築規制を実施することができる。

都市計画法第8条に列挙されている地域・地区のひとつ。
容積率の限度が400％と定められている用途地域の中において、建築物の用途を「住宅」としたときには容積率の限度を最高で600％にまで拡大するという地区。

容積率のボーナスを与えることによって、人口が減少しつつある都心において高層住宅の建設を促進し、都心に人を呼び戻そうとする制度である。

この高層住居誘導地区において、容積率のボーナスを受けるには、建築物の延べ床面積の3分の2以上を住宅とし、また敷地面積の下限が設けられているときはその下限より大きな敷地を確保する必要がある（都市計画法第9条第15項）。