不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

区分所有建物とは、構造上区分され、独立して住居・店舗・事務所・倉庫等の用途に供することができる数個の部分から構成されているような建物のことである。

区分所有建物となるためには次の2つの要件を満たすことが必要である。

1）建物の各部分に構造上の独立性があること。
これは、建物の各部分が他の部分と壁等で完全に遮断されていることを指している。ふすま、障子、間仕切りなどによる遮断では足りない。

2）建物の各部分に利用上の独立性があること
これは、建物の各部分が、他の部分から完全に独立して、用途を果たすことを意味している。例えば居住用の建物であれば、独立した各部分がそれぞれひとつの住居として使用可能であるということである。

上記1）と2）を満たすような建物の各部分について、それぞれ別個の所有権が成立しているとき、その建物は「区分所有建物」と呼ばれる。区分所有建物については、民法の特別法である区分所有法が適用される。

代表的なものとしては分譲マンションが区分所有建物である。しかし分譲マンションに限らず、オフィスビル・商業店舗・倉庫等であっても、上記1）と2）を満たし、建物の独立した各部分について別個の所有権が成立しているならば区分所有建物となる。


なお区分所有建物では、建物の独立した各部分は「専有部分」と呼ばれる。
またこの専有部分を所有する者のことを「区分所有者」と言う。

廊下・エレベータ・階段などのように区分所有者が共同で利用する建物の部分は「共用部分」と呼ばれ、区分所有者が共有する。

また建物の敷地も、区分所有者の共有となる（ただし土地権利が借地権である場合には「準共有」となる。このとき区分所有者が取得している敷地の共有持分は「敷地利用権」と呼ばれる。

従って区分所有建物においては、区分所有者は、専有部分の所有権、共用部分の共有持分、敷地の共有持分という3種類の権利を持っていることになる。

分譲マンションのように独立した各部分から構成されている建物を「区分所有建物」と言う。
この区分所有建物において、建物の独立した各部分のことを「専有部分」と言う。
区分所有者とは、この専有部分を所有する者のことである。（詳しくは「区分所有建物」参照）

分譲マンションなどの区分所有建物において、それぞれの区分所有者が単独で所有している建物の部分のことを「専有部分」と呼ぶ（区分所有法第1条・第2条）。

分譲マンションの場合で言えば、各住戸の内部が「専有部分」に該当する。

この反対に、区分所有建物において区分所有者が全員で共有している部分（例えば廊下・階段・バルコニーなど）は「共用部分」と呼ばれる。

分譲マンションのような区分所有建物について、区分所有者が全員で共有している建物の部分を「共用部分」と言う。
その反対に各区分所有者がそれぞれ単独で所有している部分は「専有部分」と呼ばれる。

具体的には次の3つのものが「共用部分」である（区分所有法第2条）。

1）その性質上区分所有者が共同で使用する部分（廊下、階段、エレベーター、エントランス、バルコニー、外壁など）
2）専有部分に属さない建物の付属物（専有部分の外部にある電気・ガス・水道設備など）
3）本来は専有部分となることができるが、管理規約の定めにより共用部分とされたもの（管理人室・集会室など）

このような1〜3の共用部分は、原則として区分所有者全員の共有である（区分所有法第11条）。

また共用部分は共有であるから、各区分所有者はそれぞれ共用部分に関する共有持分を持っていることになる。
この共有持分の割合は、原則として、専有部分の床面積（専有面積）の割合に等しい（区分所有法第14条）が、この割合は規約により変えることができる。

また区分所有者は、その共用部分の共有持分のみを自由に売却等することはできない（区分所有法第15条）。

建物の床面積を測定する際に壁の厚みを考慮せず、壁の内側の部分の面積だけを「床面積」とする考え方のことである。

不動産登記法では、分譲マンションなどの区分所有建物を登記する場合には、この内法の考え方で床面積を計算することとされている（不動産登記法施行令第8条）。 この反対に、建物の床面積を測定する際に、壁の厚みの中心線を想定し、この中心線に囲まれた面積を「床面積」とする考え方のことを「壁心（へきしん・かべしん）」という。

ちなみに建築基準法では、建築確認を申請する際には、建物の床面積はこの壁心の考え方で測定することとしている（建築基準法施行令2条1項3号）。

従って、分譲マンションなどの区分所有建物については、建築確認を申請する際には床面積を「壁心」で求めるが、そののちに登記をする際には床面積を「内法」で求めているのである。

建物の床面積を測定する際に、壁の厚みの中心線を想定し、この中心線に囲まれた面積を「床面積」とする考え方のこと。「壁芯」と書くこともある。

この「壁心」の考え方で計算すると、壁の厚みの分が床面積に加算されるので、実際に使用可能な部分の床面積よりもやや大きな床面積となる。

建築基準法では、建物の床面積とは「壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の面積」であると規定しているので、建築基準法は壁心の考え方を採用していると言うことができる（建築基準法施行令2条1項3号）。

なおこの「壁心」と異なる床面積の測定方法として「内法（うちのり）」がある。

分譲マンションなどの区分所有建物の専有面積には2通りの計算方法が存在している。

1つは、壁の厚みを考慮せず、壁の内側の部分の面積だけを床面積とする計算方法である（これを「内法（うちのり）」という）。

もう1つは、壁の厚みも加えて床面積を計算する方法である（これを「壁心（かべしん・へきしん）」という）。 建築基準法にもとづいて建築確認を申請する際には、建物の床面積は上記の「壁心」の考え方で計算する（建築基準法施行令2条1項3号）。

しかし不動産登記法にもとづいて区分所有建物を登記する場合には、上記の「内法」の考え方で床面積を計算することとされている（不動産登記法施行令第8条）。

このように専有面積には2通りの計算方法が存在し、混同しやすいので、不動産広告を規制する「不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）」では次のようなルールを設定している（表示規約第15条第21号）。 1）新築マンションや中古マンションの販売広告では、原則的に「壁心による床面積」を広告に表示する必要がある。
2）しかし中古マンションの広告では「内法による床面積」だけを表示することも許される
3）2）の場合には広告中に「登記面積」である旨を明記する必要がある。

従って、新築マンションの販売広告では上記1)に従って「壁心」による床面積が表示されていることになる。 ただし「住宅ローン控除」をうける際には、マンションの専有面積が50平方メートル以上であることが必要とされているが、ここで言う専有面積とは「登記簿上の面積」であり、「内法」の面積のことである。

そのため新築分譲マンションを購入する際には、購入する前に、登記簿上の面積（すなわち「内法」の面積）が何平方メートルになるのかを販売不動産会社に確認しておくのが望ましい。